숨통 트인 집주인들?...규제 완화 들어간 정부 [Y녹취록]

역전세 우려에…1년간 전세 반환대출 규제 완화
집주인에 1년 한시 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
보증금 차액 안에서 대출 원칙…반환으로만 사용

■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커

■ 출연 : 석병훈 교수 이화여자대학교 경제학과

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 오늘은 정부가 발표한 하반기 경제정책 방향 내용을 집중적으로 살펴보겠습니다. 가장 눈에 띄는 게 주거안정 대책인데 그러니까 집주인들이 전세보증금 반환 목적으로 대출을 받을 때 DSR 규제를 적용하지 않겠다, 이렇게 얘기를 했는데 역전세난을 고려한 조치가 되겠죠?

◆석병훈> 그렇습니다. 한국은행의 최근 보고에 따르면 지난 4월 기준으로 잔존 전세계약의 약 52.4%에 해당하는 전세계약이 역전세의 위험이 있다라고 보고를 했습니다. 역전세 같은 경우 2년 전에 계약을 체결했던 그 전세보증금보다 현재의 전세보증금 시세가 낮아서 그 차액만큼을 임대인인 집주인이 마련해서 돌려줘야 되는, 임차인에게 반환해야 되는 그런 상황을 말합니다. 그래서 이것에 대한 대책으로 집주인에 대해서 그동안 총부채원리금상환비율 40%의 규제가 적용이 됐었는데요. 이걸 총부채상환비율, DTI라고 하죠. 60%로 규제를 완화해 주겠다는 내용이 핵심입니다.

그래서 예를 들면 기존에 2년 전에 체결한 전세보증금이 7억이었을 때 이번에 시세가 6억이 되면 그 차액인 1억에 한해서만 대출규제를 풀어준다는 것이고요. 그다음에 DSR이라는 총부채원리금상환비율 규제는 집주인이 가진 모든 대출, 주택담보대출이랑 기타 신용 대출의 원금과 이자의 연간 상한액이 나의 연간소득의 40%를 넘어가면 안 되는 규제였었습니다. 그런데 이걸 DTI 총부채상환비율 규제라는 건 주택담보대출의 원리금상환액 플러스 나머지 기타 신용 대출 같은 경우에는 이자 상환액만 더해 주게 됩니다.

이것이 나의 연간소득의 60%까지 대출이 가능하다. 그러니까 대출규제를 상당히 많이 풀어준 것이죠. 그래서 기재부의 시뮬레이션에 따르면 연간소득이 5000만 원인 개인의 입장에서 봤을 때 DSR 40% 적용을 받으면 3억 5000만 원까지만 대출이 가능했으나 DTI 60% 적용을 받게 되면 5억 2500만 원까지 대출이 가능해서 1억 7500만 원까지 대출을 추가로 받을 수 있는 이런 결과를 얻게 되었습니다. 이것은 한국은행에 따르면 평균적으로 역전세 가구가 약 7000만 원 정도 전세보증금을 반환해야 한다는 보고에 바탕으로 해서 나온 대책이고요.

왜냐하면 1억 7500만 원이면 7000만 원을 반환하고도 남는 돈이니까요. 그런데 이 대책에 대해서 저는 이전부터 반대를 해 왔었습니다. 왜냐하면 앞으로 부동산 시장에서 부동산 향후 가격에 대한 전망이 바뀌기 시작했습니다. 그래서 최근에 한국은행의 주택가격전망 CSI 지수도 작년 11월 이후 지속적으로 상승을 했거든요. 그래서 부동산 가격이 추세적으로 상승할 가능성이 큰데요. 그러면 LTV 규제만으로는 가계부채의 증가를 막을 수가 없습니다. LTV 규제라는 건 내가 가지는 집의 가치의 일정 비율까지 대출을 받을 수 있는 건데요.

집의 가치가 5억에서 10억이 되면 절반까지 대출을 받을 수 있다고 하면 대출금액은 2억 5000에서 5억까지 올라가니까요. 그래서 이럴 경우에 가계부채 증가를 막을 수 있는 최후의 보루가 총부채원리금상환비율 규제였는데요. 이것을 이런 이유로 예외를 적용해 주고 저런 이유로 예외를 적용해주면 사실상 이 규제가 무력화돼서 가계부채가 늘어날 가능성이 크고요. 결국 역전세난의 집주인들은 상당수가 무리하게 갭투자를 이용해서 다주택자가 됐을 가능성이 큰데 이런 집주인들에게 정부가 나서서 대출 규제를 한시적으로 완화해서 전세시세가 다시 상승할 때까지 시간을 벌어주는 것이다 보니까 결국은 부동산 불패라는 잘못된 신호를 다시 시장에 줄 가능성이 커서 이런 두 가지 이유로 저는 이 정책에 대해서는 반대하는 입장입니다.

◇앵커> 그러면 종부세 인하 조치도 이어가기로 했잖아요. 공정시장가액 비율을 지금처럼 60%로 유지하기로 했는데 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

◆석병훈> 이 부분에 대해서는 불가피한 측면이 있다. 왜냐하면 경기침체에 대응해야 되기 때문에요. 그래서 종부세 같은 경우는 원래 과세표준금액, 종부세를 부과하는 기준이 되는 금액이 내가 보유한 주택의 공시지가에서 기본공제금액을 뺍니다. 예를 들면 12억 원이라는 기본공제금을 뺀 다음에 거기에 공정시장가액 비율인 60%를 곱한 것이 종부세를 결정하는 과세 표준이 되겠습니다. 그런데 이걸 원래는 세수가 부족하지 않습니까, 올해. 세수 펑크 우려 때문에 80%로 되돌릴 것이라는 예측이 있었는데요.

그랬더니 사실은 공시지가를 낮춰서 세부담을 덜어주겠다고 하고 다시 공정시장가액비율을 올리면 거의 조삼모사 같은 식이 아니냐, 이런 비난이 있었습니다, 일부. 그래서 원래대로 60% 수준으로 유지해서 결국 종부세나 부동산보유세 부담을 2020년 수준으로 환원하겠다고 하는 정부가 했던 그 방침을 그대로 지키는 정책의 신뢰성 측면에서는 바람직하다고 보고요. 그다음에 이것이 하반기에 경기침제를 이번에도 공식화했거든요, 정부 같은 경우도. 하반기 경제성장률을 1.8%로 예상을 했는데 이것은 우리나라의 잠재성장률이 2%에 못 미치기 때문에 경제학적으로 봤을 때는 경기침체거든요. 그런데 경기침체를 떠받들 유일한 희망은 민간 소비가 증가하는 것입니다. 코로나 엔데믹 이후로요. 그런데 이 민간 소비가 증가하는 것을 꺾지 않겠다는 취지로 종부세 부담도 낮춰주는 것이다, 이렇게 생각을 해서 불가피한 측면이 있었다. 저는 찬성하는 입장입니다.

대담 발췌 : 이선 디지털뉴스팀 에디터

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