[김경래의 마을·땅·집] 증축허가·용도변경 등 행정절차 신경써야

[김경래의 마을·땅·집] (2) 옛집 고쳐 카페 하기
건축비 부담 덜 수 있지만 수선비 들어
‘주택 → 상가’ 땐 근린생활시설 허가 필요

“팔자 센 사람이 자기 집 짓는다”는 옛말이 있다. “오십 넘으면 집 짓지 말라”고도 했다. 스트레스 받아 빨리 늙기 때문이다. 집 짓는 일이 그만큼 어렵다는 말이다. 돈을 많이 들여 좋은 기술자를 만나 지어도 마음에 들지 않는 구석이 있다.

요즘엔 더 힘들어졌다. 자재값과 인건비가 너무 많이 올랐기 때문이다. 큰 건설사들이 계획했던 아파트 현장도 오른 자재값 때문에 포기하는 사례도 있다.

시골에 짓는 조그만 집들도 마찬가지다. 예전에 비해 자재와 기술이 많이 좋아져 건축 과정은 쉬워졌지만 자재값과 인건비 폭등으로 건축비 부담은 커졌다. 인허가와 시공 및 준공을 위한 행정절차도 예전과 비교하면 많이 복잡하고 까다롭다. 그러다보니 집 지으려 계획했던 사람들도 포기한다. 반면 기존 집을 사겠다는 사람들이 많아졌다. 이미 지어놓은 집을 사는 것은 새로 지을 때처럼 골치 아플 일이 없다. 제대로 지은 집인지, 합당한 가격인지, 권리관계에는 문제가 없는지 등을 검토한 후 돈과 바꾸면 된다. 그렇게 구입한 집을 있는 그대로 사용하기도 하지만, 고쳐 쓰겠다 생각하는 사람들도 많다.

집을 사 고치고 수리해 쓰겠다 생각한다면 고민을 많이 해야 한다. 현관문 하나 바꾸고 낡은 벽에 페인트칠하는 정도라면 크게 문제 될 것이 없다. 벽을 헐어 창문을 내고 거실을 넓히고 화장실을 새로 만들고 주방 위치를 바꾸는 것 등을 계획한다면 생각했던 것보다 공사가 커질 수 있고 비용도 많이 든다.

고치는 범위가 대수선에 해당한다면 건축법에 따라 건축 신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 대수선은 ‘건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것’으로 대통령령으로 정한 기준이 있다.

집이 작아 넓히고 싶다면 증축에 해당한다. 창고나 보일러실 같은 공간이 필요해 추가로 만들거나, 비를 막기 위해 추녀를 길게 빼는 것도 증축에 해당된다. 증축을 할 때도 건축법에 따른 건축 신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 신고나 허가 절차를 거치지 않고 임의로 공간을 만들어 사용하는 경우도 있지만 불법이다. 살면서는 크게 문제되지 않을 수도 있지만 다른 행위를 하고자 할 때는 불법으로 증축한 부분이 문제가 된다. 예를 들어 대지를 분할하거나 용도변경을 할 때, 영업신고나 허가를 받을 때는 불법 증축한 부분이 있으면 안된다.

만약에 시골에 있는 집을 사서 주택으로 쓰지 않고 다른 용도로 사용하고자 할 때는 챙길 것들이 더 많아진다. 예를 들어 집을 사서 카페 영업을 하고 싶다면 일반음식점이나 휴게음식점 등으로 영업 신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 주택으로 준공이 나 있는 집에서는 이런 영업 허가를 받을 수 없다. 건물을 상가로 바꾸어야 한다. 이것을 용도변경이라 하는데 건축법에 따라 단독주택을 근린생활시설로 바꾸는 것이다.

근린생활시설도 1종과 2종이 있다. 빵이나 음료를 만들고 맥주도 팔고 하는 적극적인 영업을 하는 카페라면 2종 근린생활시설이라야 한다. 주택에 불법으로 증·개축한 부분이 있거나 토지의 용도지역이 맞지 않을 때는 용도변경이 안된다. 문제없이 근린생활시설로 변경했다 해도 카페를 하기 위한 영업 허가를 다 받을 수 있는 것은 아니다. 건물이 있는 토지의 용도가 계획관리지역으로 돼 있어야 문제가 없다. 정화조시설도 주택이 아닌 영업용으로 변경해야 한다.

김경래 OK시골 대표