'역전세' 마래푸 집주인, 보증금 대출 1.4억 더 나온다

하반기 경제정책방향
부동산·금융
종부세 부담, 3년 전 수준 유지
신혼부부 전세대출 요건도 완화

기획재정부가 4일 발표한 ‘하반기 경제정책방향’ 중 부동산 정책의 핵심은 ‘주거 안정’이다. 역전세로 전세 보증금 반환에 애로를 겪는 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 적용되는 대출한도를 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%로 바꾸기로 한 게 대표적이다. 집주인의 ‘대출 숨통’을 틔워 역전세로 인한 세입자의 고충을 해소하겠다는 것이다.

기재부는 이달 말부터 1년간 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 대출받을 경우 DSR 규제를 일부 완화하기로 했다. 개인은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하고, 임대사업자는 임대업이자상환비율(RTI·연간 임대소득 대비 이자 비용)을 기존 1.25~1.5배(규제지역)에서 1배로 낮추기로 했다.

한국경제신문이 신한은행에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 DSR 규제가 완화되면 역전세에 빠진 집주인들의 대출 한도가 상당 부분 늘어날 것으로 분석됐다. 서울 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59㎡를 보유한 A씨의 경우를 보자. 마포래미안푸르지오 전용 59㎡의 최근 3개월 평균 전셋값은 약 6억4000만원이다. 2년여 전 7억3000만원에 전세를 내준 A씨는 조만간 세입자에게 9000만원을 돌려줘야 한다.

연소득 5000만원인 A씨는 현재 연 5% 금리로 5000만원의 신용대출과 30년 원리금균등상환 방식의 주택담보대출 1억5000만원(금리 연 4%)을 쓰고 있다. A씨의 연간 원리금 상환액은 총 2109만원(주담대 859만원+신용대출 1250만원)이다. 이 경우 DSR은 약 42.2%(2109만원÷5000만원)가 된다. DSR이 40% 이내였던 대출이 금리가 오르면서 40%를 초과해 더 이상 대출을 받을 수 없다. 하지만 DTI 60%를 적용하면 얘기가 달라진다. DTI는 주택 대출의 원리금 상환액에 다른 대출의 이자 상환액을 더해 소득으로 나눈 비율이다. 다른 대출의 원금 상환액까지 포함하는 DSR보다 느슨하기 때문에 대출 가능 금액이 늘어난다. DTI 60%를 고려하면 A씨는 연간 주담대 원리금과 신용대출 이자가 연간 3000만원(5000만원×60%)이 될 때까지 대출을 늘릴 수 있다.

현재 A씨의 연간 주담대 원리금(860만원)과 신용대출 이자(250만원) 합계는 1110만원이다. 전세 보증금 반환 대출로 연간 원리금 1890만원(3000만원-1110만원)까지 추가 대출을 받을 여유가 생기는 것이다. A씨가 전세 보증금 반환 대출을 30년 만기에 연 4%로 받는다고 가정하면 약 3억3000만원을 추가 대출받을 수 있다. 다만 담보인정비율(LTV) 70% 규제를 고려하면 A씨가 실제로 추가 대출받을 수 있는 금액은 약 1억4600만원이다.

정부가 올해 종합부동산세 공정시장가액비율을 60%로 유지하는 건 부동산 가격 급등 이전인 2020년 수준으로 부동산세 부담을 줄이기 위해서다. 공정시장가액비율은 과세표준을 구하기 위해 공시가격에 곱하는 비율이다. 이 비율이 낮아지면 세 부담도 줄어든다.

신혼부부 대상 주택구입·전세 자금 특례대출 소득 요건도 완화한다. 전세대출은 소득 6000만원 기준을 7500만원으로, 구입대출은 7000만원에서 8500만원으로 올린다.

박상용 기자 yourpencil@hankyung.com

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