집주인 숨통 트이나…역전세 대출 풀고 종부세 유지

서울 아파트 전경./연합뉴스

정부가 '역전세' 상황에서 전세 보증금 반환 목적 대출에 한해 규제를 1년간 한시 완화한다. 신규 전세보증금이 기존 전세보증금보다 낮아 전세금 반환이 어려워진 집주인은 보증금 차액 내에서 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 전셋값이 떨어져 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 없는 역전세 피해를 최소화하기 위한 조치다.

부동산 세제 부담을 줄이는 차원에서 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%로 유지하고, 전세 시장 왜곡을 부른 '임대차 3법'은 손질한다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 이러한 내용의 '2023년 하반기 경제정책방향'(이하 하경정)을 발표했다. 

민생안정 정책에서 가장 핵심은 '역전세난'으로 대표되는 부동산 침체가 금융 시장, 실물 경제 전반의 충격으로 이어지지 않도록 방어하는 내용이다. 대표적으로 보증금 반환기일이 도래했거나, 역전세 상황에 처한 집주인의 보증금 차액에 대한 대출 완화다. 이러한 임대인에 적용되는 DSR 40%는 DTI 60%로 바꿔 적용한다.

연 소득 대비 모든 대출을 따지는 DSR과 달리 DTI는 주택담보대출 기준이라 대출에 숨통이 트이는 셈이다. 금융위원회 분석 결과 연소득 5000만원인 차주가 대출금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다고 가정했을 때 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모는 1억7500만원 가량으로 추산된다.

후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다. 반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

청년·신혼부부 등에 대한 주거 지원도 강화한다. 올해 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입･전세자금 공급액을 기존 21조원에서 44조원으로 늘릴 계획이다. 총급여 7000만원 이하 무주택 가구주 근로자에 대한 주택청약종합저축 소득공제 납입 한도를 240만원에서 300만원으로 높이고, 무주택 청년 대상 우대금리(주택청약종합저축 대비 최대 1.5%포인트)와 이자소득 비과세 혜택을 계속 제공한다.

 부동산 세부담, 2020년 수준으로

또 부동산 가격 급등 이전인 2020년 수준으로 세 부담을 되돌리기 위해 종부세 공정시장가액비율은 지난해와 같은 60%를 유지하기로 했다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 결정하는 공시가격 비율이다. 방기선 기획재정부 1차관은 "2020년 주택분 종부세 금액이 1조5000억원이었는데, 올해도 60%를 적용하면 그와 비슷한 수준이 될 것으로 전망된다. 80%로 올렸을 땐 일부 다주택자에게 (종부세) 역전 현상도 있어 국민 세 부담 완화를 감안해 60%로 유지하기로 했다"고 말했다.

아울러 정부는 전세 사기 피해자에 대해서는 6월 1일 시행된 특별법 등을 통해 금융지원 프로그램을 운영한다. 전세 사기 피해자가 기존 주택금융공사, SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 이달 중 5대 은행 시스템을 가동하고, 연체정보 등록을 유예한다.

경·공매 시점 최우선변제금을 받지 못하는 전세 사기 피해자에 대해서는 최우선변제금 한도(서울 기준 5500만원) 내 무이자 대출을 지원한다.

정부는 또 가계부채, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 등 잠재 리스크 관리를 강화할 방침이다.

먼저 가계부채에 대해서는 변동금리 대출을 고정금리 대출로 대환 시 중도상환수수료 부담을 완화하는 안을 추진하는 등 양적 관리와 질적 개선 노력을 병행한다. 연체 위기자를 대상으로 채무조정 특례제도(약정이율 30∼50% 인하, 10년 이내 분할상환 기간 연장 등)도 운영한다.

부동산 PF에 대해서는 캠코의 PF 펀드, PF 대주단 협약을 통해 부실 사업장을 지속 관리하고, 필요시에는 현재 1조원 규모인 캠코의 PF 펀드 규모를 확대하기로 했다.

주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 비율은 80%에서 90%로 상향해 은행의 부동산 PF 관련 대출 부실화 우려를 줄이기로 했다. 건설사에는 PF 대출 보증요건을 완화하고, 회사채 발행을 지원할 예정이다. 아울러 부동산 PF 리스크 완화를 위한 제도개선 방안도 검토한다.

김영은 기자 kye0218@hankyung.com