전세반환대출 규제 완화…다주택자 평균 대출한도 1.75억원 증가

정부, 전세반환대출 규제 한시적 완화 추진
금융위, 역전세 규제 완화에 따른 시뮬레이션 결과 발표
·임대사업자 대출한도 3.75억원 증가

4일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트 단지./뉴스1

정부가 전세반환대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제를 완화하기로 하면서 개인 다주택자의 평균 대출한도가 1억7500만원 늘어나는 것으로 나타났다. 임대사업자의 경우 대출한도가 평균적으로 3억7500만원 증가했다.

정부는 4일 하반기 경제 정책방향을 발표하고 7월 말부터 개인다주택자를 대상으로 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화하기로 했다. 역(逆)전세로 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 집주인은 차액에 대해 DSR 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60% 규제를 적용 받게 된다.

DTI 규제를 적용한다는 것은 대출 규제를 완화하겠다는 의미다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산한다. 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 한다.

또, 정부는 개인 임대사업자들도 임대업이자상환비율(RTI)을 기존 1.25배(주택이 아닌 경우 1.5배)에서 1.00배로 완화하기로 했다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다.

이번 역전세 규제 완화에 따른 금융위원회의 시뮬레이션 결과에 따르면, 대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연소득 5000만원의 개인 다주택자 대출한도가 DSR 규제를 적용할 때보다 1억7500만원 증가하는 것으로 분석됐다. 기존 DSR 규제에서는 3억5000만원까지 돈을 빌릴 수 있었지만, 한시적 대출 규제 완화 상황에서는 5억2500만원을 대출할 수 있다.

대출금리, 대출만기 조건은 같고 연봉이 높을 경우에는 대출한도는 더욱 늘어난다. 1억원인 경우에는 3억5000만원, 1억5000만원으로 가정하면 5억2000만원까지 대출한도가 늘어난다.

임대사업자의 경우에는 약 3억7500만원의 대출한도가 평균적으로 증가하는 것으로 나타났다. 주택수 5채, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%의 조건인 임대사업자가 주택당 전세보증금이 5억원이라면 대출 한도는 18억7500만원으로 늘어난다. 기존 규제의 대출한도는 15억원이었다.

동일한 조건에서 주택당 전세보증금이 7억원인 경우에는 대출한도는 21억원에서 26억2500만원으로 5억2500만원까지 늘어난다.