집주인 보증금 반환대출 늘려 '급한 불' 끈다지만… 가계대출 우려는 더 커져

[하반기 경제정책방향] 임대사업자, RTI 1.25~1.5배→1.00배로 하향 조정

정부가 '2023년 하반기 경제정책방향'을 4일 발표했다. 정부는 세입자 보호조치를 전제로 이달말부터 1년간 한시적으로 전세보증금 차액 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화한다. /사진=뉴스1

정부가 역전세난(전셋값 하락으로 보증금을 돌려주지 못하는 현상) 해결을 위해 보증금 반환 대출 규제를 완화한다. 이달 말부터 집주인은 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 대출받을 경우 총부채원리금 상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 전셋값 하락으로 집주인이 부족한 보증금 차액만큼 대출받을 수 있도록 DSR 규제를 적용하지 않겠다는 것이다.

임대사업자는 이자상환비율(RTI)이 1.25~1.5배에서 1.00배로 하향 조정된다. 전문가들은 정부가 4일 '하반기 경제정책방향'을 통해 내놓은 이 같은 조치는 역전세 문제와 함께 전세보증금 미반환 우려에 대한 사전 대응이란 차원에선 긍정적이라고 평가하면서도 급한 불을 끈 후 가계부채 증가는 숙제로 남게 됐다는 지적했다.

금융당국에 따르면 대출금리 4%, 대출만기 30년인 연소득 5000만원의 개인 다주택자(기존 대출이 없는 경우)가 DSR 40%를 적용하면 대출 한도는 3억5000만원이다. 반면 DTI 60%를 적용하면 5억2500만원까지 받을 수 있어 1억7500만원이 늘어난다. 같은 조건으로 연소득 1억원인 개인 다주택자는 3억5000만원 늘어난 10억5000만원까지 대출이 가능하다.

RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 5채의 주택을 보유한 임대사업자의 경우 RTI 하향 조정으로 대출금리 4%, 예금금리 3% 상황에서 주택당 전세보증금이 5억원인 경우 대출한도는 15억원에서 3억7500만원이 증가한 18억7500만원까지 받을 수 있다.

부동산업계 전문가들은 정부의 이번 조치로 역전세난에 대한 우려는 줄어들 수 있다고 평가했다. 다만 가계부채 부실이 가속화될 수 있다는 점과 정부가 갭투자자나 투기세력을 보호한다는 비판도 제기된다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "(정부가) 하반기 불안 요인을 정확하게 진단하고 선제적으로 리스크를 관리한다는 차원에서는 긍정적이라고 평가된다"면서도 "급한 불을 끈 후 가계 부채 증가에 대한 숙제는 남게 될 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 "역전세로 인한 보증금 반환이 어려운 임대인에게 DSR 대신 DTI를 적용해 준다고 해서 모든 임차인이 안전하게 보증금을 반환받지는 못할 것"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대출 규제 완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각하는 것이 맞다"며 "임대인에게 전세금 반환 목적의 일부 추가 대출을 허용하는 것은 모든 임대인은 아닐지라도 조금만 대출을 지원해주면 전세금 반환이 가능한 집주인들에게 한정해 도움이 될 수 있을 것"이라고 평가했다.

이어 "지금 상황을 크게 개선할 방법은 사실 뚜렷하지 않다"며 "역전세라고 하는 것은 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 어떤 정책 대안을 내놓는 방식으로 막기는 어렵다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책선택으로 보이나 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 매수한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀 기울일 필요가 있다"며 "750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것으로 판단된다"고 지적했다.