'말 많던' 재건축·재개발 등 기부채납 범위·인센티브 기준 생긴다

[하반기 경제정책방향] 전국 3.8만가구 공공임대 공급… 수도권 3기 신도시 3분기 착공

4일 정부가 발표한 '2023 하반기 경제정책방향'에 따르면 올해 하반기 총 3만8000가구의 공공임대주택 입주자모집과 입주가 시작된다. 3기 신도시 중 토지보상까지 마친 지역은 3분기 내 착공에 나선다. 그동안 모호한 기준으로 논란의 중심이 됐던 정비사업에서의 기부채납에도 명확한 기준과 인센티브 관련 가이드라인을 제시할 예정이다./사진=뉴시스

올 하반기 전국적으로 3만8000여가구의 공공임대주택이 대거 공급된다. 과천 갈현과 시흥 정왕, 화성 지안과 인천 구월 등 수도권 3기 신도시의 경우 올 3분기 내 착공된다.

그동안 취약계층의 주거 안정을 목적으로 운영함에도 일반 다주택자와 동일하게 재산세 등을 중과하는 것은 불합리하다는 주장이 제기돼 왔던 공공임대주택 종부세는 건물과 토지 소유자가 다른 경우에도 합산에서 배제된다. 정비사업에선 신탁사 특례를 활용해 사업 절차를 단축하고 모호한 규정으로 혼란을 일으켰던 기부채납에 관한 명확한 기준도 세울 방침이다.

4일 정부가 발표한 '2023 하반기 경제정책방향'에 따르면 우선 세제혜택 제공과 민관 협력 등을 바탕으로 임대주택 공급을 활성화한다. 공공성 있는 등록임대주택의 경우 건물과 부속토지 소유자가 다르더라도 부속토지 종부세를 합산배제해 비용을 절감토록 한다. 공공임대의 경우 토지소유자가 누구인지와 무관하며 민간임대는 공공주택사업자 또는 리츠(공공주택사업자 출자)가 토지를 소유할 때 종부세가 합산배제된다.

민관 협력 하에 서울시 '상생주택' 등 새로운 임대주택 공급 모델 확산을 지원한다. 상생주택이란 민간이 소유한 토지를 지방자치단체가 임대해 주택을 짓는 형태로, 무주택자가 주변 전세시세의 80% 수준으로 최장 20년까지 거주 가능한 임대주택이다.

연내 총 10만7000가구의 공공임대주택을 공급하고 이 중 약 3만8000가구의 입주자모집과 입주 등을 하반기에 실시한다. 지역별로는 수도권 1만4000가구(전세 5000가구·매입 4000가구·건설 5000가구), 지방 1만6000가구(전세 5000가구·매입 7000가구·건설 4000가구) 등이다. 이 가운데 서울은 전세 6000가구와 매입 2000가구를 합한 8000가구의 입주자 모집에 나선다.

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3기 신도시 3분기 중 착공… 과천 갈현·시흥 정왕 등

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토지보상이 완료된 3기 신도시는 올 3분기 착공에 들어간다. 택지지구 지정과 신규 후보지 발표 등에도 속도를 붙인다. 현재 화성진안(2만9000가구) 인천구월2(1만8000가구) 광주산정(1만3000가구) 과천갈현·시흥정왕(1000가구) 등 이미 발표된 지역의 택지지구 지정과 지구계획 승인을 가속화한다.

내년 상반기까지 신규 공공택지 15만가구를 추가로 발표한다. 지난해 11월 김포한강2(4만6000가구)와 지난 6월 평택지제·진주(3만9000가구)는 공공택지지구로 이미 지정한 바 있다.

정비사업 측면에선 노후 주택·도시 재건축과 재개발 등을 통해 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 관계법령을 개정하고 제도개선을 추진한다. 먼저 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'과 재건축 부담금 합리화를 위한 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'의 개정안 입법을 조속히 진행할 방침이다.

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재개발·재건축 사업 속도낸다… 신탁사 특례 허용

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정비사업 시행·운영에 대해 신탁사 특례를 허용, 정비 사업 소요기간 기존 조합 방식 대비 2~3년 이상 줄이도록 유도한다. 신탁사로 하여금 정비구역 지정 제안과 정비계획·사업계획의 동시 수립을 허용하는 방식이다. 이 경우 ▲기본계획수립 ▲안전진단 ▲정비계획구역 지정 ▲추진위원회 설립 ▲조합 설립 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획 ▲착공·분양 ▲입주로 이뤄진 종전 방식에서 정비계획구역 지정부터 사업시행인가를 한꺼번에 진행하게 되며 전반적인 절차가 크게 간소화될 전망이다.

지자체의 정비사업 기부채납 기준을 명확하게 한다. 현재는 별도 규정이 없으나 법 개정을 통해 사업과 무관한 기부채납을 금지하고 그 인정범위를 법제화할 계획이다. 규모에 맞는 인센티브를 부여할 수 있도록 관련 제도를 합리화한다. 예컨대 용적률·건폐율 등을 완화하거나 인센티브 제공이 어려운 경우 기반시설 설치비 지원을 검토해볼 수 있다.

국토교통부와 한국주택토지공사(LH공사)가 합동하는 공공 참여형 소규모 정비사업 후보지를 추진하고 사업 활성화를 위한 제도개선을 병행한다. 적은 면적의 재건축 대상지가 인접한 때 이를 통합하거나 재해취약지역의 정비사업을 유도하는 등 소규모정비에 관한 법령과 빈집 업무 지침을 개정할 예정이다.

법령 개정과 사전청약 확대 등을 통해 신속한 주택 분양을 뒷받침한다. 지난 4월 '주택법' 개정으로 시행된 분양권 전매제한 완화에 이어 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지를 조속히 추진한다. 연내 청년과 무주택자를 위해 3기 신도시 등 우수 입지에 공공 분양주택 7만6000가구 인허가를 추진하고 사전청약을 확대한다. 당초 계획은 2회에 걸쳐 공공분양주택 7000가구 청약에 나서는 것이었으나 이를 확대함으로써 수도권에 1만가구, 총 3회 청약이 진행되도록 한다.

지난달 나눔형 공공주택으로는 남양주왕숙(932가구) 안양매곡(204가구) 고덕강일3단지(590가구)가, 시세 80% 수준(일반형)은 동작구 수방사(255가구)의 청약이 완료됐다. 오는 9월 하남교산(452가구) 안산장상(439가구) 마곡 10-2(260가구)의 나눔형 주택과 구리갈매역세권(365가구) 인천계양(618가구) 청약이 진행될 예정이다.

12월에는 남양주왕숙2(836가구) 마곡 택시 차고지(210가구) 한강이남(300가구) 위례A1-14(260가구) 고양창릉(400가구) 수원당수2(403가구)의 총 6개 지역에서 나눔형 공공주택이 새 주인을 찾는다. 일반형에 해당하는 대방동 군부지(836가구)와 안양관양(276가구)도 청약을 앞두고 있다.

나눔형 주택은 수분양자가 5년의 의무거주 기간 이후 공공에 주택을 환매 시 처분손익의 70%를 가져갈 수 있다. 일반형은 시세 80% 수준으로 공공주택을 분양하는 방식이다. 선택형 주택은 저렴한 임대료로 6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 유형이다. 선택형의 경우 9월 구리갈매역세권(300가구)와 군포대야미(340가구), 12월 화성동탄2(500가구) 부천대장(400가구) 고양창릉(600가구) 남양주진접2(300가구)의 청약이 계획돼 있다.

전문가들은 이번 경제정책에서 정부의 공급 확대 기조를 엿볼 수 있으나 재초환은 당분간 멈추는 것이 시장에 이롭다는 의견을 공통적으로 내놨다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대주택 공급 확대나 신규택지 공급·분양확대 등 공급기반 확충 등의 방안에선 공통적으로 주택공급을 확대하겠다는 정부의 정책 의지가 드러난다"며 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도였으나 지금은 정비사업의 활성화로 정책방향이 바뀌었으니 '재초환법' 개정 시에는 규제 정도를 완화하거나 아예 폐지하는 것이 더 적절한 상황으로 보인다"고 설명했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "그동안 과도하게 오른 집값 때문에 내 집 마련이 불가했던 이들이 많았던 점을 고려하면 임대주택 확대는 바람직한 방안이라고 생각한다"며 "현재로서는 정비사업에서의 사업성을 높이는 것이 가장 우선시돼야 하는 상황이므로 '재초환법' 완화를 통해 공급량을 늘리는 것이 긍정적인 방향"이라고 말했다.

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