"역전세 우려 커 불가피" vs "갭투기 방조로 볼 수도"

[2023년 하반기 경제정책방향]
보증금 반환 대출 완화 시행…전문가 평가는
보증금 반환 목적으로 1년 한시적 운영 제한
세입자 보증금 보호하기 위해 불가피한 조치
갭투기 방조·대출총액 증가 비판면키 어려워

[이데일리 이윤화 기자] 정부가 보증금 반환 목적의 대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR)40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 대출 규제 완화 정책을 1년간 한시적으로 운용하기로 했다. 부동산 시장 전문가들은 역전세 우려가 큰 상황에서 이 같은 조치가 불가피하다고 판단하면서 전세금 미반환 위험을 낮출 수 있다고 봤다. 다만 동시에 이미 3조원을 돌파한 전세금반환대출 규모가 커지는 데다 갭투기(전세끼고 주택 구매)에 따른 문제를 정부가 해결해주는 것처럼 보일 수 있다고 우려했다.

추경호(왼쪽 세번째) 부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 2023년 하반기 경제정책 방향 합동브리핑을 하고 있다.(사진=연합뉴스)

정부는 4일 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 통해 역전세 피해를 최소화하기 위해 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하는 대출규제 완화 정책을 내놨다. 1년간 한시적으로 전세보증금 차액 반환목적 대출에 한정해 개인은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하고 임대사업자는 RTI(임대업이자상환비율)를 1.25~1.5배에서 1배로 하향 조정한다.

전문가들은 이번 정부의 정책에 대해 세입자를 보호하기 위한 불가피한 조치였단 평가다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “역전세는 단기적인 유동성의 문제이고, 경매로 넘긴다고 해도 보증금을 완전히 보전할 수 있다는 보장이 없어 매각을 강요한다고 해결되기 어렵다”며 “임대주택은 개인이 아니라 해당 물건의 대출 건전성에 대한 문제이기 때문에 DTI 완화로 가는 방향이 바람직하다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “최근 전셋값 낙폭이 줄고 있으나 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있다”며 “앞으로 1년간 전세 재계약 보증금 규모가 2011년 임대차 실거래가 공개 이후 집계된 거래액으로는 최고치인 상황이라 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치였다”고 평가했다.

다만 전세자금 반환대출 규모가 올해 들어 벌써 3조2000억원에 달하는 가운데 전체 주택담보대출 총액을 늘리고 무리한 갭투기에 따른 문제까지 정부가 해결해주는 모양새로 비칠 수 있단 비판도 피할 수 없어 보인다. 함영진 빅제이터랩장은 “불가피한 정책 선택이지만 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀 기울일 필요가 있다”며 “결국 750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것으로 판단된다”고 말했다.

전문가들은 대출 규제 완화는 임시방편에 불과하기 때문에 역전세난 자체를 방지하기 위한 근본적인 대책 모색도 함께 이뤄져야 한다고 조언한다. 함 랩장은 “장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”며 “임대인 스스로 보증금 반환과 관련된 올바른 인식을 할 수 있도록 매매가 대비 전세가율이 해당 지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 때 보증금의 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하는 제도를 검토해야한다”고 했다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)