집주인 DSR 70% 넘어도 ‘전세금 반환대출’ 가능해져[하반기경제정책방향]

역전세 상황에 처한 임대인 지원 위해
세입자들 전세보증금 떼일 부담 덜어
집주인 책임 경감, 도덕적 해이 우려도

4일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 전세 관련 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

정부가 역전세 상황에 처한 임대인을 지원하기 위해 전세 보증금 반환 대출의 규제를 완화하면서, 집주인(개인)은 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과해도 수억원의 대출을 더 받을 수 있게 됐다. 이 경우 일부 집주인은 DSR이 70% 안팎까지 오를 가능성도 있다.

역전세에 몰린 세입자들은 전세보증금을 떼일 부담을 덜게 됐지만, 과도한 갭투자 등을 한 집주인의 책임을 경감해줘 도덕적해이를 유발할 수 있다는 지적도 나온다.

기획재정부가 4일 발표한 ‘하반기 경제정책방향‘에 따르면 이달 말부터 1년간 개인 다주택자가 전세 보증금 차액을 임차인에게 반환할 목적으로 대출받을 때 DSR 40%가 아닌 총부채상환비율(DTI) 60% 규제가 적용된다.

DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비중을 나타낸다. 반면 DTI는 연 소득 대비 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자의 비중을 보여준다. DSR이 DTI보다 더 엄격하게 차주의 상환 능력을 따지는 셈이다.

A은행의 시뮬레이션에 따르면 연 소득 6000만원인 집주인이 연 4.5% 금리의 주택담보대출 2억원(잔존 만기 20년)과 연 5.8% 금리의 신용대출 5000만원을 보유했을 때 원리금 상환액은 월 222만7226원, DSR은 44.2%가 된다.

DSR이 40%를 초과하므로 현재 규제에선 추가 대출이 불가능하다. 그러나 DTI 60% 규제를 적용하면 최대 2억8000만원을 더 대출받을 수 있다. 다만 대출이 늘어나기 때문에 상환 부담이 급증하게 된다.

집주인이 2억8000만원을 연 5% 금리로 3년간 빌린다고 가정하면 월 원리금 상환액은 기존 대출을 포함해 373만327원으로 늘어난다. 이때 DSR은 74.6%가 된다. 일반적으로 DSR이 70%를 넘으면 최저생계비를 제외한 모든 소득을 빚 갚는 데 써야 하는 것으로 간주된다.

금융위원회는 기존 대출이 없고 연 소득 5000만원인 집주인을 가정해 규제 완화 시 얼마를 더 빌릴 수 있는지 계산했다. 이에 따르면 연 4% 금리, 30년 만기로 전세보증금 반환 대출을 받을 경우 DSR 40% 규제 때보다 최대 1억7500만원을 더 빌릴 수 있다.

정부는 임대사업자에 대한 전세보증금 반환 대출 규제도 완화했다. 이달 말부터 1년간 임대업 이자상환비율(RTI·연간 이자비용 대비 연간 임대소득의 비율)이 1.25~1.5배에서 1.00배로 바뀐다.

금융위 시뮬레이션에 따르면 주택 5채를 전세보증금 5억원에 빌려준 임대사업자가 완화된 규제하에서 전세보증금 반환 대출을 받으면 종전보다 최대 3억7500만원을 더 빌릴 수 있다.

이번 규제 완화의 대상은 전세 보증금 반환 기일이 도래했으며 역전세 상황에 처한 집주인(개인·임대사업자)이다. 대출 금액은 기존 전세 보증금과 신규 보증금의 차액 이내다.

집주인은 전세금 반환보증 보증료를 부담해야 하고, 대출받은 돈은 은행이 세입자 계좌로 바로 넣어준다. 집주인이 대출받아 전세보증금 반환 이외에 다른 용도로 쓰는 것을 막기 위해서다.

최희진 기자 daisy@kyunghyang.com, 유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com