'최악 역전세난 막자'…보증금 차액 반환목적 대출규제 완화[하반기 경제]

정부, 세입자 보호 위해 이달 말부터 1년 한시적으로
임대사업자 이자상환비율 1.25~1.5배에서 1배로 하향
개인임대는 DSR 40% →DTI 60% 적용...대출한도 늘어

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 시내 전망대에서 바라본 아파트의 모습. 2023.06.28. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 역전세난에 집주인이 전세보증금을 못 내줄 위험이 큰 가구가 늘어나면서 정부가 대출금 반환목적 대출규제를 완화했다. 올해 하반기와 내년 상반기까지 만기가 도래할 아파트 전세보증금 규모가 약 300억원에 달할 것으로 추정되면서 세입자들을 보호하기 위해 규제를 풀었다는 설명이다.

정부는 4일 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 합동브리핑을 열고 이러한 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.

2020년 7월31일 계약갱신청구권과 정월세상한제 등 임대차2법이 시행되면서 집주인들이 4년 치 전셋값을 한 번에 올려 받기를 원하면서 전셋값이 폭등한 바 있다. 그러다 지난해 금리인상이 본격화되면서 전세 대신 월세 수요가 더 커지며 전셋값이 크게 내렸다. 이에 전셋값이 계약 체결 당시보다 낮아지는 '역전세난'이 발생해 계약 만료 시 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 많아질 것이란 우려가 커졌다.

지난달 한국은행은 보고서 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점'을 통해 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 지난 4월 52.4%(102만6000가구)로 늘었다는 분석을 내놓기도 했다. 서울의 역전세 비율은 48.3%, 경기·인천은 56.5%에 달했다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 전세계약 기간을 2년으로 간주해 분석한 결과 올 하반기 계약만료를 앞두고 있는 2021년 하반기 전국 주택전세거래총액은 149조8000억원으로 집계됐다. 내년 상반기 만료되는 2022년 상반기 전세거래총액 153조900억원까지 더하면 향후 1년간 전세계약이 만료되는 보증금 규모는 300조원을 넘어선다는 계산이 나온다.

이에 정부는 이달 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 대해 규제를 완화하기로 했다. 임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로 하향할 계획이다.

개인 임대인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용할 방침이다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사해 더 엄격하다. 이번 규제 완화로 인해 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난 것이다.

세입자를 보호하겠다는 취지의 규제 완화지만, 보증금 반환 능력이 없다면 집을 팔아 자금을 마련해야 할 집주인들을 구제해 주는 것이 아니냐는 지적도 나온다. 주택 매수대기자들 사이에서는 올 하반기와 내년 상반기에 걸쳐 역전세난을 버티지 못하는 집주인들이 매물을 던져 한 차례 더 집값 급락이 있을 것이란 기대감이 팽배했기 때문이다.

이 같은 지적에 정부는 무분별한 대출규제 완화는 없을 것이라고 선을 긋는 모습이다. 원희룡 국토교통부 장관은 전날 기자들과의 간담회에서 "역전세는 매매가격이 하락하면 언제든 생길 수 있는 문제로, 매매가가 떨어질 때마다 대출을 풀어 국가가 지원해 줄 것이라는 신호를 남기면 안 된다"며 "무분별하게 규제를 푸는 것은 검토하고 있지 않다. 가장 짧은 시간, 가장 손을 덜 대는 방식으로 접근할 것"이라고 했다.

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