'역전세' 보증금 반환대출, DSR 대신 DTI 적용…대출한도 1.7억↑

[2023년 하반기 경제정책방향]연소득 5000만원 차주, 대출한도 3억5000만원→5억2500만원 확대

서울 송파구의 부동산중개업소 앞에서 한 시민이 아파트 전세를 비롯한 매물 안내문을 바라보고 있다. /사진=뉴스1

이달말부터 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 경우 DSR(총부채원리금 상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율) 60%가 적용된다. 역전세 피해를 최소화하기 위한 방안으로 1년 간 한시적으로, 보증금 차액만 규제가 완화된다. 연소득 5000만원인 차주의 경우 대출 한도가 약 1억7500만원 증가할 것으로 추산된다.

4일 정부가 발표한 '2023년 하반기 경제정책방향'에 따르면 세입자 보호조치를 전제로 이달말부터 1년간 한시적으로 전세보증금 차액 반환목적 대출에 한해 대출규제가 완화된다. 개인의 경우 DSR 40% 대신 DTI 60%가 적용되고, 임대사업자는 RTI(임대업이자상환비율)가 1.25~1.5배에서 1배로 하향 조정된다.

대출규제 완화 지원대상은 보증금 반환기일이 도래하고, 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 '역전세 상황'에 놓인 집주인이다. 아파트, 연립·다세대는 물론 주거용 오피스텔도 포함된다.

대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 예컨대 기존에 5억원이었던 전세보증금이 현재 4억원으로 떨어졌을 경우 1억원 한도 내에서 대출을 받을 때 DSR 대신 DTI를 적용하는 것이다. DTI 60%는 특례보금자리론 반환대출 수준이다.

DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 상환금액으로 계산하지만 DSR은 기타 대출의 원금까지 포함한다. 연간소득이 같을 경우 DTI로 계산할 때 대출 여력이 더 높아진다. 여기에 적용률도 DSR 40%에서 DTI 60%로 높아진다.

금융당국에 따르면 대출금리 4%, 대출만기 30년인 연소득 5000만원의 개인 다주택자(기존 대출 없음)의 경우 DSR 40%를 적용하면 3억5000만원인 대출 한도가 DTI 60%를 적용하면 5억2500만원까지 늘어난다. 같은 조건에서 연소득 1억원인 개인 다주택자는 3억5000만원 늘어난 10억5000만원까지 대출이 가능해진다.

RTI는 임대소득을 대출 비용으로 나눈 값이다. 5채의 주택을 보유한 임대사업자는 RTI 하향 조정으로 대출금리 4%, 예금금리 3% 상황에서 주택당 전세보증금이 5억원인 경우 대출한도가 15억원에서 18억7500만원까지 3억7500만원 증가한다.

다만 후속세입자를 구하지 못한 경우 특약을 전제로 대출한도내 전세보증금 대출이 가능한다. 후속세입자를 구하면 전세보증금으로 대출금을 우선 상환해야 한다. 또 집주인은 전세금 반환보증 보증료 부담이 의무화되고, 반환목적 외 사용을 막기위해 반환대출 금액은 세입자 계좌로 지급한다.

이와 함께 전세사기 피해자 지원 특별법 등을 통해 피해자의 신속한 일상회복을 위한 금융지원 프로그램 운영한다. 이달 5대 은행에서 전세사기 피해자가 기존 HF(주택금융공사)·SGI 보증 전세대출을 저금리 기금대출로 대환할 수 있는 시스템이 가동된다.

이외에도 청년·신혼부부의 주거부담 완화를 위해 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입·전세자금 23조원을 추가 공급한다. 또 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도를 240만원에서 300만원으로 상향하고, 청년 우대형 상품에 세제혜택을 지속할 계획이다.

청년층 대상으로 전세금 반환보증료를 30만원까지 전액 지원한다. 청년층 대상 장기 주담대 상품 출시 확대와 청년층의 미래 소득(상환능력)을 고려한 체증식 분할상환 방식 도입도 유도할 예정이다. 신혼부부 대상 주택구입·전세 자금 특례대출 소득요건도 연 7000만원에서 8500만원(구입기준)으로 완화한다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr