"아파트 직거래 여부 공개, 매매가 변동 감소 역할"

민인식 경희대 경제학과 교수 논문
가격하락기, 친족간 증여 직거래 늘어
정보공개, 매도-매수자간 비대칭 해소
"정부, 실거래 데이터 공개 확대해야"

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 시내 전망대에서 바라본 아파트의 모습. 2023.06.28. jhope@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부의 직거래 정보 공개가 아파트 매매가격 변동 감소에 긍정적인 역할을 한다는 연구가 나왔다. 정부는 실거래 데이터 공개를 적극 확대하고, 이를 통해 시장안정화에 기여해야 한다는 분석이다.

4일 국토연구원에 따르면 정기학술지 '국토연구 제117권'에 이 같은 내용을 담은 민인식 경희대 경제학과 교수의 논문, '직거래 정보가 아파트 매매가격 및 거래량 변동에 미치는 영향'이 실렸다.

지난해 하반기 역대급 부동산 거래절벽 현상 속에 친인척간 증여로 추정되는 직거래가 급증하는 모습을 보였다. 일례로 국토교통부 실거래가 시스템을 보면 지난해 12월 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티에서는 전용면적 84㎡가 4억9000만원(20층)에 직거래 됐다. 같은 면적이 2021년 11월에는 11억원(26층)에 손바뀜 된 것에 비하면 절반에도 미치지 못하는 가격이다. 2022년 7월에는 8억4500만원(37층)에 팔렸었다.

중개수수료 절감을 목적으로 직거래를 하는 목적도 있지만, 특히 가격 하락기에는 특수관계인의 증여성 거래일 가능성이 있다. 소유한 주택을 증여하지 않고 시세보다 싼 값에 친족에게 팔면 수 억원의 증여세를 아낄 수 있기 때문이다. 시가와 거래 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원보다 낮아야 한다는 조건이 있기는 하다.

만약 직거래인 사실이 밝혀지지 않는다면 시장가격이 크게 출렁일 수 있고, 시장 참여자들에게 잘못된 시그널을 줄 수 있다. 민 교수는 "직거래는 가격 뿐 아니라 거래량에도 부정적 영향을 미칠 수 있다"며 "직거래가 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 많아 매수희망자는 비싼 가격에 선뜻 거래에 응하기 어렵고, 결국 매도인과 매수인의 거래가격 차이를 발생시켜 이러한 상황이 지속되면 거래절벽으로 이어질 수 있다"고 짚었다.

국토부는 2021년 11월 실거래분부터 해당 거래가 직거래인지 중개거래인지에 대한 정보를 실거래가 시스템에서 공개하고 있다. 중개거래라면 중개사 소재지까지 밝히고 있다.

민 교수는 거래유형 정보공개가 주택가격과 거래량에 미치는 단기적 영향을 추정하는 것을 연구의 목적으로 삼았다. 해당 연구에서는 직거래 정보공개 직전과 공개 이후 수도권에서 거래된 아파트 실거래 데이터를 이용해 직거래 발생 사건이 아파트 매매가격과 거래량에 미치는 영향을 평가했다.

연구 결과 직거래 정보공개는 매매가격 변동을 감소시키는 역할을 하는 것으로 나타났다. 직거래 정보가 매수자와 매도자 간 정보비대칭을 해소해 비효율성을 개선하는 역할을 한 것이다.

다만 증여 목적의 가족간 거래라도 중개사를 통해 계약을 체결하는 경우가 적지 않다. 이 경우 실거래가 시스템에서는 확인이 불가능하고, 해당 지역 공인중개사무소 등에 문의해 정보를 알음알음 얻는 식이다.

민 교수는 "정부는 부동산 시장의 정보비대칭 해소에 기여하고, 이를 통해 시장실패와 비효율성을 개선하고자 하는 정책 목표를 가지고 있다"며 "정부는 실거래 데이터 공개를 적극적으로 확대하고, 이를 통해 시장안정화 및 변동 감소에 기여할 수 있도록 고민해야 한다"고 제언했다.

☞공감언론 뉴시스 ashley85@newsis.com