서울 아파트 직거래 93% `다운거래`

77건… 평균 1억8700만원 낮아져
업계 "증여세 피하려는 편법인 듯"

연합뉴스 제공.

지난달 신고된 서울 아파트 직거래 중 90% 이상이 하락거래로 나타났다. 업계에서는 증여세를 피하기 위한 가족간 거래가 대부분인 것으로 보고 있다.

3일 국토교통부 실거래가에 등록된 서울 아파트 직거래(20㎡ 이하·최초거래 제외) 중 약 93%가 직전거래 대비 낮은 가격에 매매된 것으로 나타났다. 직전거래보다 10억원 이상 낮은 가격에 거래된 단지도 등장했다.

지난달 신고된 서울 아파트 거래 2174건 중 10%를 넘는 223건이 중개사를 통하지 않는 직거래로 나타났다. 직전거래가 없거나, 전용면적 20㎡ 이하를 제외하면 총 82건이 직거래를 통해 집주인이 바뀌었다.

82건의 직거래 중 77건이 하락거래였다. 매매가격은 직전거래보다 평균 1억8700만원 낮아졌다. 최근 서울 아파트 거래 중 60% 이상이 직전거래 가격보다 높거나 같은 가격에 거래된 것과 비교된다.

직전거래보다 가격이 가장 많이 떨어진 곳은 강남구 삼성동 '삼성동힐스테이트1단지'였다. 이 단지 전용면적 114㎡는 지난달 19일 직전거래(2022년 10월, 35억2000만원)보다 10억2000만원 낮은 25억원에 직거래됐다. 현재 네이버부동산에 등록된 이 단지의 최저 호가는 34억원이다.

이밖에 송파구 잠실동 '잠실엘스' 84㎡, 서초구 우면동 '서초힐스' 84㎡가 직전거래보다 6억원 이상 낮은 가격에 매매됐고, 성동구 '금호베스트빌' 84㎡, 노원구 '대림벽산' 141㎡은 각각 5억원 이상 낮아졌다.

부동산 업계 관계자들은 해당 직거래 대부분을 증여세를 피하기 위한 편법 증여로 보고 있다. 취득자가 1주택자인 경우 취등록세율이 증여세율보다 낮고, 2년 이상만 거주하면 양도소득세도 피할 수 있어 시세보다 낮은 가격의 매매거래로 집을 넘겨주는 것이 증여하는 것보다 이득이라는 것이다.

또 증여 대상의 보유 자금이 부족하더라도 부모가 전세 세입자로 들어가거나, 대출 자금을 대신 갚아주는 방식으로 비용을 아낄 수 있다.

예를 들어 시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 7억원에 매매한 뒤 부모가 6억원 보증금의 전세 세입자로 들어갈 경우 자녀는 1억원의 비용으로 시세 10억원짜리 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있다. 이 경우 취득세 과세표준 구간이 7억원 이하로 줄며 세율이 3.0%에서 1.67%로 줄어든다. 자녀가 1주택자인 경우 2년만 거주하면 향후 10억원에 재매각 할 때 양도소득세도 발생하지 않는다.

한 중개업계 관계자는 "당국에서 가족간 거래가 시세의 95% 이하로 이뤄질 경우 이상거래로 본다는 지침이 있는 것으로 알지만, 10% 이상 낮은 가격의 직거래가 대부분"이라며 "법적인 문제뿐 아니라 시세보다 너무 낮은 가격의 거래가 통계에 잡히면서 발생하는 시세 교란도 문제"라고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr