한숨돌린 재개발 조합원···'연초 12% 패닉' 이주비 대출 금리 이젠 4%대 뚝 [집슐랭]

코픽스 하락·분양시장 온기에
은행들 집단대출 경쟁도 가열
8%까지 넘보던 금리 '반토막'
올 4~5% 안팎서 속속 결정
한남3구역은 3%대 '파격'

[서울경제]

분양 경기가 살아나면서 정비사업장의 이주비 대출금리가 크게 낮아지고 있다. 연초만 해도 한남3구역과 같은 알짜 사업장의 기본 이주비가 8%로 예상되며 재건축·재개발 조합원들이 크게 술렁였으나 최근 대출이자 기준이 되는 자금조달비용지수(COFIX·코픽스)가 하락하고 부동산 온기에 힘입어 은행들의 집단대출 경쟁이 치열해지면서 이자율은 올해 대부분 4~5% 안팎으로 낮아졌다. 이에 연초까지 ‘돈맥경화’였던 재건축·재개발 사업에도 숨통이 트이고 이주 등 사업 속도도 빨라질 것으로 예상된다.

3일 정비 업계에 따르면 한남3구역은 최근 은행권과 이주비 대출금리를 3.6~3.96%로 논의하고 있다. 코픽스 신규 대출금리를 기준으로 경남은행이 가산금리 0.04%포인트를 붙여 5000억 원을 대여하며 우리은행은 0.4%포인트를 가산해 2조 7000억 원을 지원하는 구조다. 한남3구역 조합은 11일 대의원회를 열고 이 같은 내용을 확정할 예정이다. 은행권이 대여하는 이주비·중도금 등 기본 사업비 대출금리는 기준금리와 가산금리로 이뤄진다. 기준금리는 신규 코픽스이고 여기에 은행들이 자체 산정한 가산금리를 붙인다. 산정 기준은 비공개다.

이번에 결정된 한남3구역의 사업비 이자율은 현재 은행권의 주택담보대출 금리가 4% 안팎인 점을 감안하면 ‘파격적’이라는 평가다. 연초만 해도 조합은 한남3구역 조합은 기본이주비 8%에 추가 이주비는 최대 12% 대출금리가 적용될 것이라고 조합원들에게 안내하기도 했다. 은행권 관계자는 “부동산 규제가 완화되고 주택시장이 살아나면서 은행들의 집단대출 경쟁이 치열해졌다”며 “특히 한남3구역은 상징성이 있는 지역이고 신용도가 높은 현대건설이 보증까지 서 인기가 많았다”고 전했다. 지난달 진행된 한남3구역 재개발사업 금융기관(사업비) 선정에는 5대 은행을 비롯해 총 10개 금융기관이 제안서를 제출했다. 한남3구역은 서울 용산구 한남동 686번지 일원에 아파트 5816가구(임대 876가구)를 짓는 총사업비만 8조 3000억 원 규모인 역대급 재개발 사업이다. 분양주택은 총 4940세대다.

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지난달 입찰을 진행한 서초 신동아아파트 조합도 가산금리 0.8%포인트 수준으로 이주비 대출금리를 결정했다. 지난해 말 사전입찰 당시 2.45%에 달하던 것을 감안하면 크게 떨어진 수준이다. 서초 신동아아파트는 7개 동, 최고 13층 997가구가 16개 동, 지하 4층~지상 35층 1157가구로 탈바꿈하는 사업장이다.

같은 시기 제기1구역은 1.1% 가산금리로 사업비를 조달했다. 228세대의 아파트가 351세대로 탈바꿈하는 비교적 소규모 정비사업장인데도 금리가 크게 낮아졌다. 이 밖에 4월 이주비 대출금리를 결정하나 과천 주암장군마을도 0.88% 가산금리를 확정하는 등 대부분 사업장에서 4~5% 안팎의 금리로 사업비를 조달하고 있다.

지난해 말까지만 해도 가산금리가 2%를 훌쩍 넘던 것과 비교하면 대조적이다. 코픽스 금리도 지난해 말 4.3% 안팎에서 올해 3% 중반까지 내려왔다. 이자 부담이 줄어들면서 조합원들의 숨통도 트일 전망이다. 조합원 가운데 1주택자들은 감정평가액의 최대 50%까지 기본 이주비 대출을 받을 수 있다. 다주택자의 경우 30%까지 가능하다. 예컨대 연초 8% 금리로 이주비 대출이 이뤄졌다면 3억 원을 빌린 조합원은 연간 2400만 원의 이자를 내야 했지만 지금은 절반 수준인 1200만 원만 내면 된다. 이자 부담을 덜어낸 만큼 추후 이주와 철거 등 사업 속도도 빨라질 것으로 기대된다.

고금리에 이주비 대출을 받은 조합들도 늘고 있다. 강동구 둔촌주공 조합은 지난달 이주비 대출을 진행한 6개 은행과 협상 끝에 대출 가산금리를 0.6%포인트 인하하는 데 합의했다. 당초 둔촌주공 조합의 이주비 대출금리는 2.59%를 가산한 연 6.88% 수준이었다.

정비 업계의 한 관계자는 “올해 부동산 규제가 완화되고 분양시장에도 온기가 돌면서 은행들의 집단대출 경쟁이 심화됐다”며 “특히 사업 규모가 큰 정비사업장 위주로 박리다매 영업이 늘면서 금리가 큰 폭으로 낮아지는 추세”라고 전했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com