‘강남역 초역세권’ 서초 진흥, 49층 재건축 청사진 나왔다

서울시, 신통기획 가안 주민 공개
기존 3종 용도 ‘준주거’ 상향키로
임대 위해 용적률 370% 적용할땐
최고 49층, 총 825가구로 탈바꿈

서울 서초구 서초 진흥아파트 사진=최용준 기자

서울 강남역사거리 인근 서초 진흥아파트가 49층 단지로 탈바꿈하는 신속통합기획안(신통기획) 밑그림이 나왔다. 서울시는 용도지역을 3종일반주거지역에서 준주거로 종상향해 용적률을 높이고 서초대로 쪽 아파트 동의 저층부에 업무시설을 적용할 계획이다. 다만, 일부 대형평수·고령층 주민들이 용적률 상향에 따른 닭장아파트 우려를 제기하고 있는데다가 상가와 갈등도 변수다.

■최고 49층, 825가구로 탈바꿈

2일 정비업계에 따르면 최근 서울시는 서초구 진흥아파트 주민들에게 신통기획 가안을 공개했다. 시는 신통기획에서 진흥아파트가 도심에 위치한 만큼 기존 3종 용도지역을 '준주거'로 상향하는 방안을 재건축의 핵심으로 봤다. 해당 단지는 삼성전자서초사옥 등이 위치한 강남업무중심지에 인접했기 때문이다. 시 관계자는 "공공 입장에선 서초로지구단위계획상 진흥아파트가 강남과 교대 업무중심축을 단절하고 있고 이를 연동하는 것에 (재건축) 방향성이 있다"고 말했다.

대신 △우수디자인(디자인 특화 주동 지정, 저층부 특화디자인) △도심형 주거 공급(오피스텔 등) △2만t 규모 빗물이용시설(저류조) 등을 도입하는 방안을 마련했다. 조합이 해당 서울시 제안 항목을 받아들일 경우 허용용적률 50% 인센티브를 받게 된다.

현재 진흥아파트는 최고 15층, 7개동에 615가구 규모다. 시에서는 공공임대주택을 위해 370%까지 용적률을 적용할 경우 경부고속도로 쪽 주동은 최고 49층을 비롯해 평균 25.8층, 8개동에 약 825가구(공공임대 약 85가구) 규모로 탈바꿈할 전망이다. 서초대로에 인접한 4개 동의 저층부 1~4층은 판매·업무시설을 배치해 강남-교대 업무중심축을 연결할 계획이다. 시 관계자는 "조합에서 59층을 제안했지만 시뮬레이션 결과 49층 정도가 적정해 보인다"면서도 "다만, 주민들이 창의혁신디자인을 제안하면 주동이 49층 이상 올라갈 수 있다"고 말했다.

■조합-상가 갈등, 구청 중재 나서

진흥아파트는 1979년 준공됐다. 전용 101㎡(1·2·3동), 131㎡(7·8동), 160㎡(5·6동) 3개 중대형 평형 단지로 구성됐다. 지난 2004년 추진위를 처음 구성한 뒤 사업이 지지부진하다가 2020년 3월 서초진흥아파트주택재건축정비사업조합이 설립됐다. 2021년부터 신통기획에 참여했다.

넘어야할 산도 만만치 않다. 인근 A공인중개사는 "대형평수 고령층 주민 중심으로 닭장아파트 및 임대주택이 늘어날 것을 우려해 용적률 높이는 재건축에 반대하는 분위기"라고 말했다.

조합은 신통기획 윤곽이 나오면서 정비계획변경에 필요한 토지 등 소유자 3분의2 동의를 7월말부터 받겠다는 계획이다. 다만, 상가와 갈등도 풀어야할 과제다. 올 3월 상가 소유자들은 재건축 지분율이 침해됐다며 조합 정관 변경에 대한 가처분신청을 냈다. 조합은 현 신통기획안이 상가와 통합한 재건축을 가정한 만큼 상가와 함께 재건축해야 한다는 입장이다. 조합 관계자는 "상가 소유자가 현재 약 120명 정도인데 아파트 분양권 등을 요구하고 있다"고 말했다.

시는 아파트 조합과 상가 간 의견을 존중하겠다는 입장이다. 시 관계자는 "상가를 빼고 재건축하는 상가부지 획지개발계획도 가능하다. 상가를 포함한 통합으로 할지는 주민 의견을 수용하겠다"고 말했다. 서초구청 관계자는 "구청이 조합과 상가 간 중재를 위해 나서고 있다. 올 초 1차 중재를 통해 어느 정도 합의점을 마련했고 2차 중재를 준비하고 있다"고 말했다.

한편 시는 지난해 8월 진흥아파트를 오는 8월23일까지 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 토지거래허가구역은 실거주 의무 2년으로 '갭투자'(전세 낀 매매)가 불가능해 거래가 끊겼다. 실제 2021년 11월 이후 한 건도 매매 거래가 없다. 올해 4월 전용 101㎡이 22억1000만원에 거래됐다가 계약취소됐다. 현재 호가는 전용 101㎡ 기준 22억3000만원에서 24억5000만원 수준이다.