광주 주택가격 하락 폭 축소 '흐름'…불확실성은 '여전'

올 들어 주택가격 하락 폭 축소되고 실거래가지수 반등
준공 후 미분양 물량 중심으로 미분양 물량 증가
역전세와 깡통전세 리스크와 중소건설사와 2금융권 부실화 가능성

광주지역 주택시장이 주택 가격 하락 폭이 축소되고 실거래가지수가 반등하는 등 일부 회복세를 보이고 있으나 향후 역전세와 깡통전세 및 갭투자 물량의 시장 출회로 불확실성은 여전한 것으로 분석됐다.

한국은행 광주전남본부 기획금융팀 김규민 과장과 유현주 조사역이 30일 발표한 '광주시 주택시장 관련 리스크 요인 점검 및 수급 여건 분석' 보고서에 따르면 광주지역 주택시장은 지난해 하반기부터 매매가와 전세가가 하락하고 거래 부진이 이어지고 있는 상황으로 진단됐다.

하지만 올 들어 광주지역 주택 가격 하락 폭이 축소되고, 아파트 실거래가지수가 반등하는 등 급격한 하락세는 진정되는 모습을 보이고 있다.

실제로 아파트 매매가격지수의 경우 지난 2월 –1.0% 하락했으나 3월 –0.9%, 4월 –0.6로 진정세를 보였고, 아파트 전세가격지수도 지난 2월 –1.1% 하락했으나 3월 –0.9%, 4월 –0.6%로 하락 폭이 축소되고 있다.

분양시장에서는 공사원가 상승으로 분양가가 오름세를 유지하고 있고 일부 분양단지의 청약 미달 여파로 올해 1분기 광주 민간아파트 평균 초기분양률도 35%로 저조한 실정이다.

광주지역 미분양 물량은 전국 광역시 중 가장 낮은 수준이지만, 올 들어 준공 후 미분양 물량을 중심으로 가파른 증가세를 보이고 있는 점은 불안 요인으로 손꼽혔다.

특히 역전세와 깡통전세 리스크, 중소 건설사와 제2금융권 부실화 가능성, 담보가치 하락에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성 등도 잠재적 리스크도 지적됐다.

올해 4월 기준으로 광주에서 역전세와 깡통전세 위험가구 비중은 각각 42.0%, 7.7%로 추정되며 올해 하반기부터 내년 상반기까지 상당 부분 만기가 도래할 것으로 예상돼 시장의 불안 요인이 되고 있다.

또 광주 중소 건설사의 재무지표는 수익성과 유동성 측면에서 양호한 수준이나 제2금융권의 경우 저축은행 PF 대출을 중심으로 건전성이 악화되는 모습을 보이고 있다.

가계대출의 경우 최근 주택담보대출 잔액 증가세가 둔화되고 있으며 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTI(소득대비대출비율)이 모두 하락하고 있어 단 기간에 가계대출 전반이 부실화될 위험은 낮은 것으로 평가되고 있다.

한국은행 광주전남본부 김규민 과장 등은 "광주지역 주택시장은 주택가격 상방 압력(입주물량 부족)과 하방 압력(전세보증금 반환 목적의 저가 매도 매물 증가 등)이 병존하는 가운데 주택 소비심리가 다소 회복세를 보이는 상황이라고 진단했다.

또 "광주역 주택가격은 당분간 현재 수준의 하락 폭 축소 흐름을 이어갈 것으로 보이나 향후 역전세·깡통전세, 주택시장 상승기 갭 투자 물량의 시장 출회 수준에 따른 불확실성이 존재한다"고 강조했다.

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광주CBS 조기선 기자 kscho@cbs.co.kr

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