서울 고도제한, 남산 20m→40m까지 높인다…서초 법원 앞 ‘폐지’, 국회 주변 ‘대폭 완화’

서울 중구 회현역 앞에서 보이는 남산타워. 김보미 기자

고도지구로 지정돼 최고 20m까지만 허용된 북한산 주변 고도제한이 정비사업을 추진하면 최대 15층, 45m까지 완화된다. 남산 주변도 역세권은 최고 40m까지, 여의도 동쪽은 국회의사당에서 멀어질수록 단계적으로 규제가 완화돼 최고 170m까지 지을 수 있다. 서초구 법원단지 주변은 고도제한이 완전히 폐지된다.

서울시는 경관 보전과 과밀 억제를 위해 지정된 고도지구를 이 같이 재정비한 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 오는 7월6일부터 열람공고를 실시한다고 30일 밝혔다.

남산·북한산·경복궁 등 경관 가치가 큰 곳은 현행 고도지구를 유지하되 주거정비 사업성이 확보되는 수준으로 일부 구역의 최고 높이를 조정한 것이다. 경관·시설물 보호 필요성이 사라졌거나 실효성이 없는 규제도 조정했다.

이에 따라 현재 총 8곳에 9.23㎢ 규모로 지정된 서울 시내 고도지구는 6곳, 7.06㎢로 축소된다.

서울시가 2024년부터 적용을 목표로 고도지구를 조정해 열람 공고할 예정인 서울 시내 신(新) 고도지구 구상(안). 서울시 제공

이번 구상안을 보면 경복궁 주변은 자연경관지구 등으로 중복 규제된 곳(0.19㎢)만 고도지구를 풀고, 나머지는 현행 건축물 높이 규제가 그대로 적용된다. 남산과 구기·평창 역시 내사산·외사산으로 둘러싸인 경관 보호를 위한 고도를 제한하는 기본 방향은 유지한다. 대신 지형·지역 여건에 따라 일부 높이를 조정했다.

남산은 조망점별 경관 시뮬레이션을 통해 당초 12m와 20m로 제한한 높이를 12~40m로 지역별 세분화했다. 토지 활용성을 높이기 위해 약수역 일대 준주거지역 역세권은 20m에서 32~40m 완화하는 식이다. 20m로 제한된 구기·평창은 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화한다.

남산 고도지구 현황(왼쪽)과 재정비 안. 서울시 제공

총면적 3.55㎢ 규모로 서울 시내 고도지구 가운데 가장 넓은 북한산은 제2종일반주거지 개별 건축물은 20m 고도제한을 28m(7층)까지 완화한다. 이번 조정이 주거환경 개선 목적인 만큼 정비사업 추진 시에는 최대 15층, 45m까지 추가 완화하기로 했다. 다만 추가 완화를 받으려면 경관을 가리는 넓은 입면을 지양하고 북한산 방향으로 조망·통경축을 확보해야 한다.

북한산 주변은 주거정비 사업성이 떨어져 산과 인접한 강북구에서는 정비예정지구 11곳이 2013~2015년 해제됐고, 도봉구는 7곳이 2015년 해제된 바 있다. 해당 구역은 평균 12층 규모로 아파트를 지으면 사업 추진이 가능한 것으로 분석돼 향후 정비사업에 속도가 붙을 전망이다.

국회의사당 주변 고도지구 현황(왼쪽)과 재정비 안. 서울시 제공

국회의사당 높이와 동여의도 최고층 건물 높이 연결선 이하 적용 모습. 서울시 제공

국가 시설물 경관 보호를 고려해 고도지구로 지정된 국회의사당 주변인 여의도 동쪽은 일단 지구를 유지한다. 다만 도심 스카이라인과 연계해 국회에서 멀어질수록 높이 제한 폭을 늘리는 방식으로 완화된다. 현재는 41m와 51m 이하(해발고도 기준 55m, 65m)로 일률 적용되는 높이 제한이 국회에서 여의도공원 방향으로 갈수록 75m, 120m, 170m 이하로 대폭 완화되는 것이다.

산업단지 내 위치한 구로구 오류와 서초동 법원단지는 고도지구가 해제된다. 서울과 부천 경계에 도시확장 방지를 위해 1990년 지정된 오류 고도지구는 ‘온수역 일대 지구단위계획’으로, 지방법원·검찰청 전면 지역 높이 제한한 법원단지 고도지구는 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리한다.

경복궁 외에도 자연경관지구(3층, 12m 이하)나 제1종일반주거지역(4층 이하), 공원 등으로 중복된 고도지구(1.85㎢), 강변북로·올림픽대로변 따라 도로·공원에 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)도 이번 조정 과정에서 지구가 해제된다.

서울 시내 고도지구 지정현황(2023년 6월 기준). 서울시 제공

서울시의 신 고도지구 구상(안)은 열람 공고 후 시민 의견 수렴과 서울시의회 의견 청취를 마치고 전략환경영향평가를 거쳐 도시계획위원회 심의를 통하면 내년부터 시행될 것으로 보인다.

오세훈 서울시장은 이날 북한산 고도지구의 강북구·도봉산 경계인 덕성여대 옥탑을 찾아 “경관 보호 가치를 유지하는 선에서 과도한 고도제한을 합리적으로 해소하려는 것”이라며 “정교한 규제로 시민들의 재산상 불이익을 최소화하겠다”고 말했다.

김보미 기자 bomi83@kyunghyang.com