북한산 고도제한 15층까지 풀어준다…고도지구 규제 대폭 축소

서울시가 경관보호를 위해 지정한 고도지구를 축소한다. 구로구 '오류 고도지구', 서초구 '법원단지 주변 고도지구' 등은 해제하고 남산·북한산·경복궁·국회의사당, 구기·평창 주변 고도지구는 조정해 높이 규제를 완화한다.

서울시는 이같은 내용을 담은 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 내달 6일부터 열람공고 한다고 30일 밝혔다.

고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로서, 서울시는 현재 주요산, 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중이다. 그러나 도시계획 제도의 변화에 대응하지 못하고 높이규제를 중복 적용 받는 지역이 생기거나, 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워지는 등 문제가 발생하면서 규제 개선이 필요하다는 지적이 제기돼왔다.

서울시는 이번 '신(新) 고도지구 구상(안)'에서 남산.경복궁 등은 유지하되 그외 실효성이 적은 지역은 과감하게 조정하거나 해제하기로 했다.

우선 경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지하기로 했다.

남산과 구기·평창 지역은 내사산·외사산으로 둘러싸여 서울의 특징이 담긴 대표경관인 만큼 현 고도제한의 기본방향은 유지하면서도 지형·지역여건 등을 고려해 높이를 세밀하게 관리한다.

관리 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제해 현 고도지구 8개소를 6개소로 줄인다.

구로구 '오류 고도지구'는 서울시와 부천시 경계부의 도시확장 방지를 위해 지정됐으나 그 일대가 아파트 등으로 개발되었고 부천지역은 해제되는 등 지정 목적이 상실됐다. 이에 고도지구를 해제하고 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리해 산업 경쟁력을 강화하기로 했다.

서초구 '법원단지 주변 고도지구'는 지방법원·검찰청을 국가중요시설이 아님에도 전면지역의 높이를 제한해 강남 도심 내 효율적 토지이용에 한계가 있다고 평가했다. 이에 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리해 도심기능을 활성화한다.

중요한 경관을 유지하기 위해 고도제한이 필요한 경우는 지역특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련했다.

'국회의사당 주변 고도지구'는 국가중요시설물(국회의사당) 경관 보호를 고려해 고도지구를 유지하되 동여의도의 스카이라인과 연계해 75m에서 최대 170m까지 고도제한을 대폭 완화한다. 국회의사당으로부터 일률적으로 관리되던 높이를, 여의도 공원으로 갈수록 점층적으로 높아지도록 완화하는 것이다.

'남산 주변 고도지구' 역시 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부·지형·용도지역 등을 검토해 높이를 세밀하게 관리한다. 서울시는 다각도의 경관 시뮬레이션을 진행해 당초 고도제한이 12m·20m였던 지역을 12m~40m로 세분화 했다. 특히, 약수역 일대 준주거지역 역세권은 지형차를 고려해 기존 20m에서 32m~40m까지 완화한다.

고도지구 중 규모가 가장 큰 '북한산 주변 고도지구'의 경우, 제2종일반주거지역에 대해 현 고도제한(20m)을 28m까지 완화한다. 특히 정비사업 시에는 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다. 다만 이때 북학산 경관 보호를 위한 가이드라인을 준수해야 한다. 가이드라인(안)은 △장대한 입면 지양 △북한산으로의 통경축 확보 △북한산 방향 주요 가로변 저층 배치 및 건축물 후퇴 구간 설정 등이 될 전망이다.

'구기·평창 고도지구'는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화 받을 수 있는 기준을 추가해 지형차를 고려해 합리적으로 관리할 수 있도록 한다.

서울시는 고도지구와 더불어 한강변의 유연한 경관관리를 위해 한강변 역사문화특화경관지구도 해제한다. 현재 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 선형으로 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)는 건축물 높이를 4층 이하(완화시 6층)로 제한하고 있어 경직된 높이규제를 개선해 달라는 요구가 있어왔다.

서울시는 이같은 내용이 담긴 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 내달 20일까지 열람공고를 실시할 예정이다. 접수된 의견은 검토·반영하고 시의회 의견 청취 및 전략환경영향평가, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 연말까지 고도지구 개편을 완료한다는 목표다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr