[단독]HUG, '공사비 9000억' 갈현1구역 대출보증 '보류'…"중도금 내야"

서울시 은평구 갈현제1구역 재개발 조감도

HUG(주택도시보증공사)가 서울시 은평구 갈현제1구역 주택재개발정비사업조합(조합) 사업비 대출 보증 승인을 보류했다. 시공사인 롯데건설이 조합원들로부터 중도금 등 금융비용 입주때까지 받지 않는 '입주시 전액완불제'가 시행하는 것을 비롯해 자금조달 구조의 리스크가 높다는 판단에 따른 것이다.

HUG는 리스크 관리를 위해 잔금구조를 바꾸지 않으면 보증 승인을 내줄 수 없다는 입장이다. 반면 조합은 HUG의 조치가 '월권'이고 필요 이상으로 보수적 판단을 내린다며 사업 진행에 차질이 생길 것을 우려한다.

29일 HUG와 정비업계에 따르면 갈현1구역 조합과 롯데건설은 최근 HUG에 사업비 대출 보증 승인을 요청했다. HUG 부산 본사는 이를 승인하지 않고 조합원 대상 '입주시 전액완불제'를 문제삼으며 보완을 요청했다. 조합은 조합원들의 금융부담을 줄이기 위해 2020년 5월 롯데건설을 시공사로 선정할 당시 입찰규정으로 '입주시 전액완불제'를 정했다.

갈현1구역은 공사비 규모만 9200억원에 달한다. 강북 최대 재개발 사업지로 꼽힌다. 지하 6층~지상 22층 32개동 4116가구 규모 새 아파트 단지가 지어진다.

HUG는 1조원에 육박하는 공사비를 시공사인 롯데건설 홀로 짊어지는 것을 두고 부담이 크다고 판단했다. 더구나 이 단지의 일반물량 비중이 20% 미만으로 적어 일반분양 예상수익금이 적다는 점도 문제 삼았다.

HUG 관계자는 "조합원들이 중도금을 납부해야 사업이 꾸준히 갈 수 있는 상황이라 (보완을) 요청했다"며 "(조합원 몫 중도금)을 나중에 한번에 낸다는 건 큰 리스크"라며 "보증을 하는 HUG의 입장에선 '안정성'을 중요시할수밖에 없다"고 말했다.

조합은 HUG의 보완요청을 받아들일 수 없다는 입장이다. 이주율이 98%를 넘기고 철거를 앞두고 있으며, 일반분양에 따른 수익 발생일이 멀지 않아 리스크가 크지 않다는 것이다.

조합 관계자는 "지금까지 롯데건설이 이주 관련 사업비를 차입해주며 차질이 없었다"며 "철거를 준비 하는 시점에서 더 이상 사업비를 지체해선 안된다"고 했다. 이어 "대출이 어려운 상황에서 조합원들에게 중도금과 이주비 이자를 매달 직접 납부하도록 한다면 대다수 조합원들이 당장 해결을 하지 못하는 큰 문제에 봉착하게 된다"고 덧붙였다.

조합은 내년까지 철거를 마치고 내후년이면 착공이 가능할 것으로 예상했다. 일반분양이 진행되고 자금이 들어오면 조합원 중도금 없어도 큰 문제는 없을 것이라는 주장이다.

일각에선 전세사기·역전세 등으로 보증보험 대위 변제액이 크게 늘어 지난해 13년만에 적자 전환한 HUG가 몸을 사리면서 보증조건을 까다롭게 했다는 지적도 나온다.

HUG 관계자는 "조합원들이 중도금을 내면 공사진행을 멈출 리스크가 줄기 때문에 서류보완을 요청한 것"이라며 "중도금을 나중에 내는 구조는 받아들이기 힘들다"고 밝혔다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr