압구정 현대는 10억까지? 고가 단지 재건축, 부담금 더 는다

정부, 野 반대에 재건축 초과이익환수법 수정안 국회 제출

서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지 모습./김연정 객원기자

아파트 재건축으로 발생하는 이익의 일부를 세금 형태로 환수하는 부담금을 줄이기 위해 발의된 ‘재건축 초과이익 환수법(재초환법) 개정안’이 야당 반대로 국회 논의가 지지부진하다. 그러자 정부가 고액의 초과이익에 대해 부담금을 높이는 수정안을 내놨다. 재건축 활성화를 위해 부담금을 낮추려 했지만, 제도 개편이 늦어져 시장 혼선이 커지자 일종의 타협안을 제시한 것이다. 2006년 도입된 재건축 부담금은 사업 기간 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익이 3000만원을 넘을 경우 10~50%까지 세금으로 걷는 제도다. 부동산 침체기 때 시행 유예를 거쳐 2018년부터 대상 단지에 수억원대 부담금 예정액이 통지되면서 미실현 이익에 세금을 매기는 ‘징벌적 과세’ 비판과 함께 폐지 논란이 일었다. 윤석열 대통령의 대선 공약을 토대로 정부가 지난해 9월 부담금을 줄이는 내용의 재초환법 개정안을 내놨고, 이번에 고액 초과이익 부담금을 높이는 쪽으로 수정안을 내놓으면서 고가 재건축 단지의 주민 반발이 예상된다.

그래픽=이지원

그래픽=이지원

◇부과 구간 차등화… 고가 단지 부담금 증가

29일 국회 등에 따르면, 국토교통부는 지난 22일 열린 국토교통위원회 법안심사 소위원회에 앞서 재건축 초과이익 환수 방안의 수정안을 제출했다. 애초 작년 9월 발표한 정부안은 부담금 면제 금액을 현행 초과이익 3000만원에서 1억원으로 높이고, 초과이익에 따라 누진적으로 적용하는 부과 기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하는 내용이 담겼다. 이에 대해 더불어민주당 김병욱 의원 등은 “과도한 혜택이다”며 조정을 요구했다.

이에 국토부는 면제 금액 1억원은 그대로 유지하되, 부담금 부과 구간을 부과 요율에 따라 차등 적용하는 수정안을 제시했다. 구체적으로 초과이익 1억~1억7000만원은 10%, 1억7000만~2억3000만원은 20%, 2억3000만~2억8000만원은 30%, 2억8000만~3억2000만원은 40%, 3억2000만원 초과는 50%를 부과하는 안이다. 정부는 10년 이상 보유자에 대해 최대 50%를 감면해주기로 했으나, 수정안에선 20년 이상 초장기 보유자에게는 60%까지 감면해주기로 했다.

재건축 부담금을 대폭 줄이겠다고 했던 정부가 관련 법 개정이 국회 문턱에서 막히자 한발 물러서면서 재건축 초과이익이 1억7000만원 넘는 단지는 부담금이 증가할 가능성이 커졌다. 국회는 다음 달 열릴 것으로 예상되는 법안소위에서 이 문제를 놓고 추가 논의할 예정이다.

◇징벌적 과세 논란 속 커지는 시장 혼란

재건축 초과이익 환수제는 처음부터 미실현 이익에 세금을 매기고, 정작 집을 팔 때 집값이 내려도 이미 낸 부담금을 돌려받을 수 없다는 점에서 논란이 많았다. 또 과도한 부담금 때문에 서울을 중심으로 재건축 사업이 밀리면서 주택 공급이 줄고, 기존 주택 가격이 오르는 부작용도 있었다.

재초환법 개정안 통과가 미뤄지며 시장의 혼선은 커지고 있다. 현행법상 부담금 확정액은 재건축 준공 인가 이후 5개월 내 통보해야 하지만, 지자체들은 개정안 통과가 미뤄지면서 통보를 유예하고 있다. 이미 입주를 마친 서초구 반포현대(현 반포 센트레빌 아스테리움), 은평구 연희빌라(현 서해그랑블) 등의 조합원들은 부담금을 얼마나 내야 할지 몰라 혼란스러워하는 상황이다.

여전히 과도한 부담금을 낮출 필요가 있다는 주장도 나온다. 부동산 업계에선 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정 현대, 용산구 한강맨션 등 서울 주요 재건축 단지들은 입주 시점 집값에 따라 10억원대 부담금이 부과될 것이라는 전망도 나온다. 전국재건축정비사업조합연대(전재연)는 “재건축 시 분담금 외에 재산세, 법인세(조합), 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 내는데 추가로 개인별 수억원에 이르는 부담금을 내라는 것은 과도하다”며 “개발이익환수법에 따라 민간이 부동산 개발로 이익을 얻었을 때는 초과이익의 20%만 거둬가는데, 재초환법은 최고 요율이 50%에 달하는 것도 형평성에 위배된다”고 주장한다. 전재연 관계자는 “수억원의 부담금을 낼 돈이 없어 집을 팔아야 하는 조합원도 있다”고 했다.

☞재건축 초과 이익 환수제

2006년 노무현 정부가 재건축 단지를 집값 상승의 주범으로 보고 투기를 막는다는 명분으로 재건축에 따른 시세 차익의 최대 절반을 세금으로 내도록 한 제도. 새 아파트가 다 지어졌을 때 집값에서 재건축 시작 당시의 집값과 공사비용, 재건축을 하지 않았더라도 올랐을 집값 평균 상승분을 뺀 금액을 재건축 초과 이익으로 본다.