'집값 바닥론'에 고개 드는 갭투자…"현금 여력 부족하다면 신중해야"

경기 화성·인천 연수·세종 등 갭투자↑

향후 주택가격 상승 기대감이 있는 지역에서 갭투자가 증가세를 보이고 있다. 갭투자가 성행하는 단지들은 전세가격은 매매가격의 80% 수준까지 올랐다. /더팩트DB

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 최근 '집값 바닥론'이 대두되면서 수도권과 세종시를 중심으로 갭투자가 늘었다. 최근 2년간 주택 가격이 급격하게 내렸거나 개발 호재가 있는 지역에 갭투자 수요가 몰리는 모습이다. 전문가들은 전세가격이 내려 '역전세'가 나타날 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수도 있어, 투자에 신중해야 한다고 조언한다.

30일 부동산 빅데이터 업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 올해 1~5월 전국 시·군·구 가운데 갭투자 매매거래가 가장 많았던 지역은 경기도 화성시로 집계됐다. 이 기간 화성의 갭투자는 335건으로, 전체 거래의 6.7%를 차지했다. 지난해 같은 기간 243건과 비교해 37.8% 증가했다.

이어 세종 242건, 인천 연수구 226건, 경기 평택 220건, 성남 분당구 204건 등의 순으로 갭투자가 많았다. 세종과 인천 연수구의 갭투자는 전년 동기 대비 각각 21.6%, 51.8% 늘었다. 아실은 국토교통부 실거래 조회를 통해 아파트 매입자가 직접 거주하지 않고 3개월 내 임대 목적으로 전·월세 계약을 맺으면 갭투자 거래로 분류한다.

갭투자가 나타나는 곳은 개발 호재가 있거나 지난 2년간 매매가격이 크게 내린 지역이다. 경기도 화성시와 평택시는 지난 3월 정부가 발표한 용인 '최첨단 반도체 클러스터' 조성계획에 따른 개발 호재가 있다. 세종시와 인천광역시의 경우 지난 2021~2022년 부동산 시장 약세가 두드러진 지역이다.

전문가들은 전세시장 약세가 이어져 역전세 현상이 나타날 수 있어 현금 여력이 부족할 경우 갭투자에 신중해야 한다고 조언한다. /이동률 기자

이들 지역에서는 전세가격이 매매가격에 육박하는 거래 사례들이 나오고 있다. 통상 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비중)이 80%를 넘어서면 '깡통전세'로 본다. 전세가격과 매매가격의 차이가 20% 이상이어야 역전세 위험으로부터 안전한 임대차 거래인 셈이다.

경기도 화성시 병점동 '느치미마을2단지' 전용면적 59㎡는 지난달 22일 2억5000만 원에 매매됐는데, 같은달 15일에는 2억 원에 전세계약이 갱신됐다. 해당 전세거래의 직전 보증금은 2억5000만 원이었다. 매매 시세가 전세금만큼 내리자 보증금을 5000만 원 낮춰 계약을 갱신한 것이다.

인천 연수구 연수동 '주공3' 아파트 전용 44.66㎡은 지난 23일 1억7000만 원에 팔렸는데, 이달 전세가격은 1억2000만~1억4000만 원 사이에 형성돼 있다. 경기 평택시 세교동 '태영청솔' 전용 59㎡는 이달 1일 2억 원에 매매됐고 지난 24일에는 전세금 1억7000만 원에 계약됐다. 전세를 끼면 약 3000만 원의 현금으로 주택을 사들일 수 있는 것이다. 이들 단지의 전세가율은 모두 80%를 웃돈다.

전문가들은 갭투자를 통해 비교적 소액의 현금으로 주택을 매입할 수 있지만, 향후 전세가격이 추가 하락할 경우 전세금 미반환 상황이 발생할 수 있다고 분석한다. 황한솔 경제만랩 연구원은 "개발호재가 있거나 가격이 크게 내렸던 지역에서 향후 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 반영돼 갭투자가 나타난 것으로 보인다"며 "다만 금리와 부동산 경기 상황 등에 따라 전세시장 약세가 이어질 수 있어 보증금 반환 여력이 불충분한 임대인의 경우 투자에 신중해야 한다"고 조언했다.

wisdom@tf.co.kr

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