"가격 50% 싸졌다" 회현역 초역세권 '삼부빌딩' 공매 7번째 노크

최저입찰가 '반토막'…감평가보다 400억 저렴
디에스네트웍스 등, 주택 등 복합시설 계획
부동산경기 냉각에 브릿지론→본PF 실패
작년 사업시행인가 받아…인허가도 '진전'

[이데일리 김성수 기자] 서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 있는 삼부빌딩이 오는 30일 7번째로 공매시장 문을 두드린다. 지난 19일 첫 입찰이 진행됐지만 6회 연속 유찰됨에 따라 다시 공매시장에 나오게 됐다.

이 물건의 최저입찰가는 처음보다 50% 가량 낮아져 감정평가액보다 약 400억원 저렴해졌다. 또한 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당하는데다, 작년 사업시행계획인가를 받은 만큼 인허가도 상당 부분 진전됐다.

서울 중구 남창동 9-1번지 일대 삼부빌딩 (사진=김성수 기자)

최저입찰가 ‘반토막’…감평가보다 400억 저렴

29일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 중구 남창동 9-1번지 일원 토지(감정평가서 기준 면적 2194.6㎡) 및 건물(면적 1만5260.2㎡)이 오는 30일 7차로 공매시장에 나온다. 4호선 회현역 6번 출구 바로 앞에 있는 물건이다.

이 건물은 사무실 및 은행 등으로 이용 중이며 폐문부재 상태다. 폐문부재란 문이 잠겨 있고 아무도 없어서 우편물 송달이 불가능한 경우를 말한다.

이번 7차 공매의 최저입찰가는 1124억9560만원이다. 감정평가액 1523억5318만원보다 400억원 가까이 낮은 액수다. 당초 최저입찰가는 2116억8000만원이었지만, 6차례 유찰돼 최저입찰금액이 절반 수준으로 낮아졌다.

오전 10시~오후 1시까지 7차 공매를 진행한 후, 또 유찰되면 오후 2시~5시 8차를 진행한다. 8차 공매의 최저입찰가는 1012억4610만원이다.

소유자는 남대문칠일피에프브이(PFV)이며 수탁자는 한국투자부동산신탁이다. 수탁자란 위탁자가 맡긴 재산을 대신 관리하는 개인이나 단체를 뜻한다.

남대문칠일PFV는 이 건물과 토지를 지난 2021년 2월 삼익악기로부터 1100억원에 매입했다. 만약 7차 공매의 최저입찰가(1124억9560만원)에 낙찰된다면 매입금액보다 낮게 파는 상황은 면하게 된다.

남대문칠일PFV의 주요 주주는 △디에스네트웍스(작년 말 기준 지분율 20.4%) △지에프인베스트먼트(19.9%) △삼성증권(19.9%) △롯데건설(19.9%) △이지스자산운용(11.9%) △기타 개인(8.0%)이다.

서울 중구 남창동 9-1 공매물건 감정평가서 일부 캡처 (자료=감정평가법인 대일감정원)

◇ 작년 사업시행인가 받아…인허가도 ‘진전’

당초 남대문칠일PFV는 이 일대에 도시형생활주택 등을 건축, 개발, 매각, 분양해서 그 수익을 주주에게 배당하려 했었다. 서울시 자료를 보면 당초 계획한 건축물은 지하 8층~지상 20층, 연면적 2만6771.52㎡ 규모 복합시설(공동주택, 근린생활시설 등)이다.

시공사는 롯데건설이었고, 내년 착공 및 2027년 10월 준공을 목표로 진행했었다. 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당하는데다, 작년 사업시행계획인가를 받은 만큼 인허가도 상당 부분 진전을 보였다.

그러나 기준금리 인상, 부동산경기 냉각에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 공사비 인상 등 악재가 겹치면서 브릿지론을 본PF로 전환하지 못했다. 결국 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생했다.

남대문칠일PFV는 지난 2021년 5월 28일 대주단과 총 1370억원 한도의 대출약정을 체결했다. 이후 대출만기일이 작년 11월 28일자로 도래했다.

이에 따라 대주단은 작년 11월 24일 남대문칠일PFV와 ‘변경대출약정서(제2차)’를 체결해 대출만기일을 연장하고 금융조건을 변경했다. 작년 말 기준 남대문칠일PFV의 단기차입금은 1471억2821만원이다. 또한 연장된 대출 만기일은 지난 3월 28일이다.

남대문칠일PFV는 단기차입금의 대출채무 이행을 담보하기 위해 해당 부동산을 수탁자인 한국부동산투자신탁에 신탁하고 대주단을 우선수익자로 지정하는 부동산 담보신탁계약을 체결했다.

(자료=감사보고서)

우선수익자는 순위별로 △공동 제1순위 ABL대주(415억원), 현대커머셜(250억원), 롯데카드(150억원), 산은캐피탈(100억원) △공동 제2순위 특수목적회사(SPC) 더블에스남대문제이차(100억원), DB캐피탈(55억원), 오케이캐피탈(75억원) △제3순위 오케이캐피탈(225억원) △제4순위 더블에스남대문제삼차(100억원)다.

롯데카드는 지난 4월 대출금을 상환받아서 이 거래에서 엑시트(자금회수)했다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)