재개되는 세운지구 고밀 개발 ···용적률 1500%에 절반은 녹지로

서울시 '재정비 변경안' 윤곽
인접 구역 묶어 복합고밀개발
높이 200m·건폐율 50%이하

[서울경제]

서울시가 다음 달 정비구역 해제 위기에 놓였던 지역들을 포함한 ‘세운재정비촉진지구 종합 계획’을 발표할 예정이다. 사업 속도가 빨랐던 구역들을 중심으로 용적률 1500%, 높이 200m 이상 허용하는 변경안이 공개되며 일대 개발에 대한 기대감이 높아지고 있다.

29일 서울시 등에 따르면 중구청은 다음 달 12일 ‘세운재정비촉진지구 3-2·3구역, 3-8·9·10구역, 6-3-3구역 재정비촉진계획 변경(안)’에 대한 공청회를 진행한다. 일대 구역을 통합해 용적률 1500%, 최고 높이 200m 내외로 개발할 수 있도록 하되 건폐율은 50% 이하로 정하는 것이 골자다. 시가 다음 달 초 세운재정비촉진지구에 대한 종합 계획을 발표할 것으로 알려진 가운데 일대 고밀복합개발에 대한 방향성이 제시된 것이다. 시는 일몰제로 정비구역이 해제될 위기에 놓였던 세운지구 내 다른 구역들에 대해서도 유사한 기조로 계획을 수립해 온 것으로 알려졌다.

종각에서 퇴계로에 이르는 세운지구(대지면적 43만 9356㎡)는 대기업과 금융 본사 및 종로3가역, 을지로3·4가역, 충무로역 등과 가까워 대규모 복합개발지구로 기대를 모으는 곳이다. 시는 2009년 세운상가군을 철거하고 8개 구역으로 통합 개발하는 재정비 촉진계획을 수립했으나 박원순 전 서울시장 부임 이후 통개발 계획이 폐기되고 일대 정비구역도 171개의 중소형 사업지로 나뉘었다. 이 과정에서 171개 정비구역 중 147개 구역이 일몰제(사업 미추진) 위기에 놓이는 등 개발이 지지부진해왔다.

이번에 공개된 계획안에 따르면 3-2구역과 3-3구역(대지면적 8393.9㎡)이 통합돼 용적률 1508%, 최고 높이 212m로 개발된다. 마찬가지로 3-8구역과 3-9구역, 3-10구역(대지면적 1만 2496.9㎡)이 통합돼 용적률 1502%, 최고 높이 259m를 적용받는다. 6-3-3구역은 용적률 1500%, 최고 높이 182m까지 개발이 가능해진다. 건폐율은 50% 이하로 녹지율 50% 안팎에 달한다. 현재 일반상업지역인 세운지구는 90m 높이까지 건물을 올릴 수 있다.

정비계획이 변경되면서 시행사들도 개발 계획을 다시 짜고 있다. 일례로 6-3-3구역에 공급 예정인 ‘세운 푸르지오 더 보타닉(총 564가구)’은 분양 계획을 확정하지 못하고 있다. 개발 업계 관계자는 “높은 용적률을 받으려면 1층 공개공지 등 기부채납을 더 해야한다”며 “사업성이 크게 달라지지는 않지만 기존 계획대로 낮은 건물을 지었다가는 향후 주변 건물 대비 가치가 떨어질 수 있어 사업자들의 고심이 깊어지는 듯하다”고 말했다.

개발사업을 완료하기 위해서는 넘어야 할 숙제들도 남아 있는 상태다. 서울시는 7개의 세운상가군(세운상가~세운대림상가~삼풍상가~호텔PJ~신성상가~진양프라자)을 철거하고 일대에 1㎞ 길이의 녹지보행축을 만드는 방안을 추진 중이다. 이를 위해서는 사업시행자들이 일대 상가를 매입한 뒤 시에 기부채납을 해야 하나 상가 소유자 가운데 매도를 원하는 사람이 많지 않은 것으로 알려졌다. 이와 별개로 시는 임차인들에게는 대체영업장을 마련하거나 우선분양권·영업손실보전 등의 지원을 제공하는 방안을 함께 검토하고 있다.

한편 서울시는 지난해 4월 ‘녹지생태도심 재창조 전략’을 발표하며 세운지구 내 171개 정비구역을 20개 내외로 통합하고 건폐율 축소를 통해 녹지 공간을 확보하겠다고 밝혔다. 시와 중구청은 4월 5-1~3구역에 대해서도 부지를 통합하고 일대를 중심상업지역으로 상향, 용적률 1412%에 최고 높이 163m의 개발을 허용하는 변경안을 마련했으며 5월에도 6-4-22구역과 6-4-23구역을 통합하고 용적률을 1112.7%로 상향, 최고 높이를 153m로 올리는 변경안을 공개했다.

한민구 기자 1min9@sedaily.com