"아파트 근저당권 설명 없었다"…임차인들 계약 해지 요구

임차인, 광주 K아파트 시행사 고지 의무 위반 주장
광신주택 측 "특약에 보존 등기 후 설정 설명" 반박

사진은 특정 기사의 내용과 무관함./더팩트DB

[더팩트ㅣ광주=이종행 기자] 광주의 한 민간임대주택 시행사가 임차인 모집·계약 당시 임차인들에게 '보존 등기 후 건물에 임차인의 임대보증금 반환 채권에 앞선 선순위 근저당권을 설정하겠다'는 고지를 하지 않았다는 주장이 제기돼 논란이 예상된다.

임차인들은 표준임대차계약서 상 '임대사업자 설명 의무' 위반을 주장하면서 해당 시행사로부터 공급받은 아파트에 대해 계약 해지를 요구하고 있다.

28일 광주시 서구 K아파트 임차인들에 따르면 사업 시행사인 광신주택은 지난 2020년 12월 23일부터 장기일반 민간임대주택(10년 전세)인 K아파트 146세대에 대한 모집 안내를 한 뒤 해당 세대를 공급받기로 한 임차인과의 표준임대차계약서를 작성했다.

이 과정에서 임차인들은 시행사로부터 '보존 등기 후 건물에 대한 근저당권에서 금액·설정 순위에 대한 설명을 듣지 못했다'는 입장이다.

민간임대주택 표준임대차계약서 제13조(임대사업자의 설명 의무) 2항을 보면 임대사업자(갑·시행사)는 임차인(을)이 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리 관계에 관한 사항에 대해 이해할 수 있도록 설명해야 하며 등기사항증명서 등 설명의 근거 자료를 제시해야 한다고 돼 있다.

임차인 A씨의 표준임대차계약서에 기재된 '선순위 담보권 등 권리 관계 설정 여부'란에는 선순위 담보권 등 권리 관계의 종류:주택도시기금(근저당 설정)과 설정금액(174억1200만원), 설정일자(2020년 12월 16일)가 각각 적혀 있다.

당시 임차인들은 K아파트가 지난 2020년 12월 16일 근정당권이 설정된 것은 토지 뿐인 점을 감안, 시행사가 K아파트 토지 분에 한해서만 근저당 설정이 완료됐다는 의미로 해석, 임대차계약을 진행했다. 대개 민간임대주택 시행사가 건물에 대해 근저당권을 설정할 땐 표준임대차계약서 '선순위 담보권 등 권리 관계 설정 여부'란에 '설정 일자:보존 등기일'이라고 명시한다.

'설정 일자:보존 등기일'은 아파트 보존 등기 직후 시중 은행과의 대출 약정을 맺을 때 아파트 건물에 대해 해당 은행에 선순위로 근저당권을 설정하겠다는 의미다.

임차인들은 표준임대차계약서 상 토지 이외 K아파트 건물에 대한 근저당권 설정 얘기가 없었던 만큼 계약 해지를 요구하고 있다.

시행사가 임대차계약 전 K아파트 건물까지 근저당권을 설정한다는 내용을 사전에 고지했다면 임차인들은 임대보증금(전세금) 반환 채권 순위를 고려, 애초에 계약을 맺지 않았다는 얘기다.

앞서 광신주택은 K아파트 토지와 건물에 대한 선순위 근저당권 설정 조건으로 시중 은행으로부터 145억원 가량의 대출을 받은 상태다.

임차인 A씨는 "임대차 계약 체결 전 고지 받지 못한 건물에 대한 근저당권이 시중 은행에 선순위로 주어진다는 것은 임대사업자의 명백한 고지 의무 위반에 해당된다"며 "민간임대아파트가 전세보증보험에 의무 가입된다고 하더라도 준공 후 임대보증보험 가입 시 선순위 채권은 보증한도에 영향을 미칠 수 있다. 또 추후 보증 사고 발생 땐 임대보증금 채권반환 순위에 밀리면서 임차인의 재산권에 막대한 피해를 가져다 줄 수 있다"고 말했다.

이에 대해 광신주택 관계자는 "이 아파트는 주택도시기금을 받아 지은 것으로, 계약 당시엔 건물 짓기 이전(보존 등기 이전)의 상태여서 토지에 한해서만 근저당권 설정을 했다"며 "특약을 보면 임차인은 입주시 보존등기와 주택도시기금 설정등기 등 준공 후 관련 등기절차가 완료된 후 전입신고를 해야 한다는 문구가 있다. 이는 보존 등기 후 근저당권을 설정한다는 의미로, 임차인들에게 사전 고지 또는 설명을 한 것"이라고 설명했다.

광신주택이 시행하고 광신종합건설에서 시공한 K아파트는 총 146세대로, 지난 4월부터 입주를 시작했다. 임대보증금은 평수에 따라 적게는 3억3700만원에서, 많게는 4억3700만원이다.

K아파트는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 건설되는 장기일반민간임대주택으로, 사업 시행자인 광신주택은 주택도시보증공사에서 운영하는 저금리 대출상품인 주택도시기금대출의 특혜를 받아 사업비를 확보했다.

forthetrue@tf.co.kr

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