서울 강남 등 고가 단지 `재초환 부담금` 더 늘어날 듯

정부, 국회에 수정안 제시…부과구간 차등화·50% 중과 대상 늘어
업계 "초과이익 큰 단지 부담 커질 것"…미실현이익 과세 논란도

서울 강남권 아파트 단지 모습. 사진 연합뉴스

재건축 초과이익 부담금 완화 방안 관련 정부가 고액의 초과이익에 대해 부담금을 높이는 방안을 수정안으로 제시해 강남 등 고가 재건축 단지의 부담금이 늘어날 것으로 예상된다. 국회에서 야당의 반대가 계속되자 정부가 한발 물러선 수정안을 제시한 것이다. 대신 20년 이상 초장기 1주택 보유자에 대해서는 부담금 감면 폭이 종전보다 확대될 것으로 보인다.

29일 국회 등에 따르면, 국토교통부는 지난 22일 열린 국토교통위원회 법안심사 소위원회에 앞서 재건축 초과이익 환수 방안의 수정안을 국회에 제출했다.

현재 국토위에서는 지난해 9월 정부가 발표한 '재건축 부담금 합리화 방안'의 내용을 담은 재건축초과이익환수법(재초환법) 개정안이 심의 중이다.

김정재 의원(국민의힘)이 대표 발의한 재초환법 개정안은 부담금 면제금액을 종전 초과이익 3000만원에서 1억원으로 높이고, 초과이익에 따라 누진적으로 적용하는 부과기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하는 내용이다.

초과이익 산정 개시 시점을 '추진위원회 구성 승인일'에서 '조합설립 인가일'로 늦추고, 재건축 주택을 장기보유한 1주택자에 대해 보유 기간에 따라 부담금을 10~50%까지 감면해주는 안도 포함됐다.

이에 대해 더불어민주당 등은 "정부안의 감면 폭이 과도하다"며 면제금액 1억원을 8000만원으로 낮추고, 7000만원 단위인 부과 구간도 5000만원 단위로 조정할 것을 요구하고 있다.

국토부가 지난 22일 법안소위에서 밝힌 정부 수정안에는 면제금액 1억원은 그대로 유지하되, 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등 적용하는 방안을 제시했다.

정부는 이 같은 감면안을 수정해 △1억~1억7000만원(구간 7000만원)은 10% △1억7000만~2억3000만원(6000만원)은 20% △2억3000만~2억8000만원(5000만원) 30% △2억8000만~3억2000만원(4000만원) 40% △3억2000만원 초과는 50%를 부과하는 방안을 새롭게 제시했다.

이 경우 초과이익 1억7000만원을 넘어가는 경우 부담금이 지난해 발표한 정부 개선안보다 커지게 된다.

정부는 대신 장기 1주택자에 대한 감면을 당초 정부안인 10년 이상 보유자에 대해 최대 50%를 감면하는 안에서 20년 이상 초장기 보유자에 대해서는 60%로 확대 적용하는 방안을 대안으로 제시했다.

국회는 다음 달 열릴 것으로 예상되는 법안소위에서 이 문제를 놓고 추가 논의할 예정이라 최종안은 달라질 수 있지만, 정부가 일단 부과구간을 축소하겠다고 한발 물러서면서 초과이익이 높은 단지는 부담금이 증가할 가능성이 커졌다.

민주당 장철민 의원은 지난 소위에서 부과 구간을 더 추가해 초과이익 3억2000만~3억5000만원은 50%, 3억5000만원에 대해서는 60%로 중과해 강남의 초과이익을 더 많이 환수하자는 의견을 제시한 상태다.

재건축 부담금 산출 결과 부담금 예정액 통보액이 4억원 선인 강남권의 A재건축 단지는 당초 정부의 방안대로면 부담금이 3억2700만원으로 감소하는데, 정부가 이번에 제출한 수정안을 적용할 경우 부담금이 3억3700만원으로 늘고, 60% 구간까지 추가될 경우 3억8400만원으로 증가할 것으로 예상됐다.

오학우 하나감정평가법인 오학우 감정평가사는 "재건축 부담금은 초과이익이 많을수록 누진되는 구조여서 용산구 한강맨션처럼 예정 통보가액이 7억7000만원에 달하는 단지는 정부가 국회에 제출한 수정안만으로도 부담금 부담이 크게 늘어날 수 있다"며 "반면 20년 이상 초장기 보유 1주택자는 세 부담이 많이 줄어들 것"이라고 말했다.

국토위에서는 미실현 이익 부과 논란에 대해서도 공방이 오가고 있다. 초과이익이 조합인가와 준공 시점의 가격으로 부담금이 부과되다 보니 집값 변동에 따라 부담금이 늘어나거나 줄어드는 등 예측할 수 없는 수준인데다, 단지별 형평에도 맞지 않는다는 지적이 이어지고 있다. 산정 시점보다 집값이 30~40% 떨어진다면 실현되지 않은 부담금이 억울하지 않겠냐는 주장이다.

이에 정의당 심상정 의원은 "미실현 이익에 대해 부과하지 말라고 하면 현금 소득 말고 자산에 대해서는 모두 세금을 부과해서는 안되는 것"이라며 "부담금 부과를 지역구가 아닌 국가적 차원에서 판단해야 한다"고 반박했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr