급증하는 부동산 상속…어떻게 하면 절세할 수 있을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]

사진=연합뉴스

요즘 부동산 증여가 상당히 흔해졌다는 것을 피부로 느낀다. 성인 자녀뿐만이 아니라 미성년 자녀에게도 부동산을 증여하기 위해 감정 평가 상담을 요청하는 의뢰인 역시 예전에 비해 많아졌다.

자연스럽게 증여세 절세 방법에 대한 문의도 늘어나고 있다. 부동산 증여·상속 세금에 대해 매일 상담하면서도 익숙해지지 않을 만큼 그 가액이 만만치 않다. 수년에 걸쳐 세금을 나눠 내는 연부연납은 당연하고 세금 납부를 위해 대출을 받는 이들도 많다. 슬기로운 납세자라면 법의 테두리 안에서 최대한으로 절세하는 방법을 모색해야 한다.

증여(상속)세의 산정 기준으로 증여(상속)하려는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매 가액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 이때 절세를 위해 꼭 알아야 할 부분은 바로 증여(상속) 부동산의 감정 평가액이 유사 부동산의 매매 가액보다 우선해 적용된다는 점이다.

따라서 유사 부동산의 매매 사례가 있는 경우라도 감정 평가액으로 신고할 수 있다. 만약 유사 부동산의 최근 매매 사례보다 증여(상속) 부동산의 감정 평가 금액을 더 낮출 수 있다면 그만큼 세금 부담 역시 낮아지게 된다는 것이 핵심이다.

자신의 부동산 특성에 맞춘 감정 평가를 통해 과세 표준을 합리적으로 조정할 수 있기 때문이다. 이처럼 감정 평가액으로 신고하는 것이 유리하다면 제도를 활용하는 것이 현명하다.

일반적으로 아파트와 같은 공동 주택은 동일 단지, 동일 평형의 최근 매매 금액, 그 외의 부동산은 위치·이용상황·면적·기준 시가 등이 유사한 부동산의 매매 금액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 상속 또는 증여 일자를 기준으로 상속은 전후 6개월, 증여는 전 6개월, 후 3개월 이내에 존재하는 감정 평가 금액이 상속·증여 당시의 시가로 인정받는다.

구글플레이에서 쉽게 다운로드할 수 있는 부동산계산기라는 애플리케이션(앱)이 있는데 필자 역시 개인적으로 증여(상속)세 평가 관련 업무나 상담 등을 할 때 유용하게 사용하고 있다.

해당 앱에서 성년 자녀에게 부담부 증여(채무 부담액 3억5000만원)를 하는 경우 유사 부동산의 매매 가액인 5억원으로 신고하는 경우와 감정 평가액인 4억원으로 신고하는 경우의 증여세를 각각 계산하면 다음과 같다. 계산의 편의를 위해 신고 세액 공제(자진 신고 납부 3%) 등은 고려하지 않고 간소하게 살펴본다.

먼저 유사 부동산의 매매 가액인 5억원으로 신고하는 경우다. 증여 재산 가액인 5억원에서 채무 부담액인 3억5000만원을 공제하면 증여세 과세 가액은 1억5000만원이 된다. 여기에서 성년 자녀에 대한 직계비속 공제액인 5000만원을 차감하면 증여세 과세 표준은 1억원이 된다. 증여세율은 1억원까지 10%이니 증여세는 1000만원이 된다.

다음으로 증여 시점인 현재를 기준해 최근에 하락한 시세 반영과 층별·향별 등의 가격 요인을 보정한 감정 평가액 4억원으로 신고하는 경우다. 4억원에서 채무 부담액 3억5000만원을 공제하고 직계비속 공제액 5000만원을 빼면 과세 표준은 0원이 돼 증여세가 전혀 발생하지 않는다.

증여세가 10000만원에서 0원으로 줄어들었고 이때 감정 평가 수수료는 약 80만원이다. 감정 평가로 900만원 이상 이득이 생긴 것이다. 만약 증여세가 일부 발생하더라도 감정 평가 수수료는 500만원까지 공제가 되니 비용적으로도 이점이 있다.

지난 칼럼의 사례에서 살펴본 것처럼 유사 매매 사례를 적용하는 것이 유리하더라도 감정 평가액으로 재산 가액을 확정시켜 신고하는 것이 유리하다. 왜냐하면 신고 후 불쑥 발생한 세금 산정에 불리한 매매 사례가 내 부동산 증여세에 적용되는 혼란을 애초에 방지할 수 있기 때문이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
김정우 기자 enyou@hankyung.com