서울 강남 재건축단지 "몸값 오를까" [현장]

1년여 만에 하락폭 최저치 기록…보합권 '초읽기'
중개업소 "강남 집값 한층 업그레이드될 것" 진단
"잠재적 불확실성 고려, 장기적 관점에서 판단을"

[아이뉴스24 김서온 기자] 수도권 재건축아파트 매매가격이 약 1년 만에 보합권 진입을 앞두고 있다. 서울은 급매물 소진 후 강동과 송파 등 동남권 단지 위주로 회복세를, 노원과 양천구 등은 안전진단 기준 완화에 따른 빠른 사업 속도 기대감과 지역 개발 호재로 동력을 되찾은 것으로 풀이된다.

특히, 강남권 내에는 소규모 나홀로 단지서부터 매머드급 단지까지 재건축 사업을 추진 중인 곳이 많아 향후 이들 사업이 완료되고 나면 전체 강남권 평균 몸값도 크게 오를 것이란 전망이다.

29일 부동산R114가 수도권 재건축아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과, 지난달 매매가는 전월 대비 0.04% 하락했다. 지난해 8월(-0.04%) 이후 9개월 만에 가장 낮은 낙폭을 기록했다. 시중은행 대출금리 조정 기조에 급매물 소진 후 매수심리가 일부 개선되면서 가격 하락폭이 둔화한 것으로 보인다.

그간 하방 압력이 크게 작용했던 서울은 지난달 중순 이후 보합 지역을 늘려가며 가격 회복 기대감이 높아졌다. 서울 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 6천51만원으로 하락기 직전 가격과 비교해 464만원 떨어졌다. 같은 기간 강동이 1천744만원, 송파가 833만원, 노원과 금천이 각각 453만원 격차를 보였다. 하락폭이 큰 지역일수록 가격이 빠르게 회복되고 있다.

재건축 사업이 진행 중인 강남구 도곡동 일원 삼호아파트 전경. [사진=김서온 기자]

서울 재건축 시장이 지난해 7월 하락 전환된 이후 최저 낙폭을 기록하며, 보합권 초읽기에 돌입하자 시장의 관심도 다시 강남권 재건축 시장을 향하고 있다.

지난 3월 31일 기준 강남구청의 재건축조합 현황에 따르면 강남구 내 준공 사업지를 제외하고 ▲추진위원회승인(6곳) ▲조합설립인가(7곳) ▲사업시행계획인가(5곳) ▲관리처분계획인가(2곳) ▲착공신고(6곳) 등으로 집계됐다. 369가구(도곡삼익) 규모의 소형 단지에서부터 6천702가구(개포주공) 규모의 매머드급 단지까지 고르게 분포돼 있다.

또한, 같은 기간 기준 주택건설사업별 추진현황을 살펴보면 강남구에서는 ▲재건축정비사업(55개소) ▲리모델링(8개소) ▲소규모주택정비사업(26개소) 등이 진행되고 있다.

입지나 인프라에 대해서는 더 이상 논할 것이 없는 강남구에서 재건축 사업이 대거 예정된 가운데, 정비사업이 하나둘 완료된 이후 강남권역 평균 몸값은 더 비싸질 것이라는 전망도 나오고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 현재 이주를 완료한 도곡삼호 전용 137㎡는 지난 2017년 14억5천만원(7층)에 실거래됐다. 단지 맞은편에 있는 도곡렉슬의 비슷한 평형대의 매물 전용 134㎡가 올해 4월 40억8천만원(4층)에 거래가 완료됐다. 단지 규모 면에서 차이는 있지만, 시세만을 고려해볼 때 6년 새 약 3배가 올랐다.

강남구 도곡동 일원 G부동산 대표는 "이 단지의 경우 중개업소들 사이에선 평당 6천만원 수준에서 정해질 것으로 보고 있다"며 "현재 인근 시세 대비 4~8억원의 차익이 기대된다"고 말했다.

이어 "정비사업 진행 단지 중 추진단계에 따라 현재 거래가 가능한 곳이 있고 거래가 어려운 단지가 혼재돼 있는데, 매물이 있는 곳엔 문의가 꾸준히 이어지고 있다"며 "강남구 내 정비사업이 속속 끝나는 대로 동일권역 내 평균 몸값이 크게 오를 것으로 예상된다"고 말했다.

또 다른 D공인중개업소 관계자는 "강남권 내 재건축 사업이 그간 활기를 잃었고, 알짜 단지들이 이미 한 바퀴 사업을 마친 상태"라며 "그래도 연식이 된 단지들이 하나둘 사업에 발을 들이면서 앞으로 나올 물량이 제법 된다. 이들 단지까지 새 단장을 마치면 강남 집값 수준이 한 단계 더 업그레이드될 것"이라고 했다.

다만, 업계 전문가는 최근 재건축아파트의 규제 완화와 금리 변동성이 줄면서 투자환경이 개선되고 있는 것은 맞지만, 투자 성격을 띤 재건축아파트는 실수요 중심 일반 아파트보다 거시경제, 금융환경, 정책에 따라 가격이 민감하게 반응한다는 점을 고려해야 한다고 조언했다.

특히, 정비사업 초기 단계에서는 미래를 내다보기 쉽지 않고, 경기둔화와 공사비 인상, 재건축 초과이익환수제 등 여건이 바뀔 수 있어 성급한 매수 판단은 지양해야 한다는 것이다.

백새롬 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 "직전 거래가 대비 신고가 거래가 늘고, 호가 인상 움직임도 이어져 하반기 가격 반등도 기대해 볼 수 있다"며 "다만, 서울 상당수 재건축 단지가 토지거래허가구역으로 묶여 진입이 어렵고, 재건축은 통상 10년이 소요된다는 점을 감안해 단지별 현황과 진척 속도를 보며, 장기적 관점에서 자금계획과 투자전략을 세울 필요가 있겠다"고 강조했다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)