"서울은 공실 없다"…美와 180도 다른 국내 오피스 시장

[해외 부동산 도미노 위기]
美·유럽 공실률 30% 육박해도 국내 건전
코로나19 이후 재택근무 여부가 영향 미쳐
올 1분기 서울 오피스 빌딩 공실률 2.6%
"호황이더라도 실물가격 하락 가능성 주의"

[이데일리 김대연 기자] 해외 상업용 부동산 시장 침체 우려가 큰 반면 국내 오피스 시장 분위기는 영 딴판이다. 서울 주요 오피스 공실률은 낮은 수준인데다 임대료도 오르는 상황이다. 해외와 국내 오피스 시장의 희비를 가른 것은 바로 코로나19 종식 이후 재택근무 지속 여부다. 해외에서는 재택근무가 이어지고 있는 반면 국내 기업들은 대부분 사무실 출근으로 돌아간데다 재택근무 편의성이 사라지는 데에 따른 반발을 감안해 거점 오피스 운영을 늘리는 추세다. 사무공간에 대한 수요는 늘어날 수밖에 없는 구조다.

(사진=게티이미지)

27일 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 올 1분기 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 2.6%로 전 분기 대비 0.7%포인트 상승했지만 여전히 역대 최저 수준에 머물고 있다. 같은 기간 서울 오피스 평균 임대료(NOC)는 23만7000원으로 전년 동기 대비 7.9% 상승했다.

특히 연면적 3000평에서 1만평 사이의 중형 및 중대형 규모 오피스에서 전년 동기 대비 기준 10%가 넘는 임대료 상승폭을 보였다. 권역 공실률이 가파르게 하락하면서 상대적으로 선호도가 높은 대형급 이상 오피스부터 줄줄이 빌딩 임대료가 오른 것으로 분석된다.

권역별로 올 1분기 기준 공실률(신축 포함 기준)을 살펴보면 △CBD(종로구·중구) 4.9% △GBD(강남구·서초구) 1.7% △YBD(영등포구·마포구) 1.5% △BBD(분당권역) 1.4% 순으로 높았다. 그중 CBD는 서울역 권역에 있는 리모델링 빌딩들의 임차회사 퇴거 등으로 1분기의 경우 비교적 다른 권역보다 공실률이 높았지만, 신규 공급이 없는 가운데 낮은 수준의 공실률을 이어가는 중이다.

이는 해외 주요 도시에서 오피스 빌딩의 공실률이 계속 오르며 자산가치가 떨어지고 있는 것과는 상반된 모습이다. 국내는 해외와 달리 코로나19 엔데믹 이후 재택근무가 빠르게 정상 출근 체제로 바뀌면서 부동산 시장 침체 위기에서 벗어날 수 있던 것으로 풀이된다.

최근 유럽으로 해외 출장을 다녀온 공제회 관계자는 “지금 미국과 유럽의 공실률이 30% 정도라고 하는데, IT 기업이 몰려 있는 미국 서부지역에서 심한 곳은 공실률이 50%에 달하기도 한다”며 “전 세계 오피스 시장 중에 한국 상황이 가장 괜찮은데 CEO들이 재택근무를 선호하지 않아 대부분 정상 출근하고 있고, 최근에 공급이 없던 것도 한몫한다”고 말했다.

서울 전체 평균 공실률과 임대료 추이. (자료=알스퀘어)

코로나19 이후 국내 기업들의 근무 문화 변화도 오피스 수요 증가에 영향을 미쳤다. 코로나19 대유행 이후 원격근무와 유연근무가 정착된 만큼 거점 오피스를 통해 분산 근무를 지원하고, 집에서 가까운 곳으로 출근해 출퇴근 시간을 줄임으로써 업무 효율성을 높이고자하는 기업들이 늘어난 것이다.

다만, 해외 부동산 시장의 위기와 더불어 금리 인상에 따른 투자환경 악화로 국내 오피스 시장도 언제까지 호황이 이어질지 단정 짓기 어렵다는 의견도 있다. 특히 서울의 3대 권역(CBD·GBD·YBD) 이외의 오피스 투자 대체지로 떠오르던 BBD의 1분기 거래규모가 전년 동기 대비 100% 감소했는데, 신흥권역일수록 급격한 시장변화에 투자심리가 위축된 것으로 분석된다.

한 IB업계 관계자는 “서울 오피스들은 공실률도 매우 낮고 견조한 상황이지만, 갑작스러운 미국 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처은행 파산 사태가 상업용 부동산 위기에 불을 지핀 것처럼 국내도 실물가격 조정이 언제 얼마나 일어날지 예측할 수 없어 상황을 예의주시해야 한다”고 밝혔다.

김대연 (bigkite@edaily.co.kr)