"부동산 침체 때 경기보다 서울 아파트값 방어력 강했다"

27일 대한건설정책연구원은 최근 'RICON 건설브리프 47호'를 발표, 정비사업 향배와 3기 신도시 등 공급 확대, 아파트 가격의 저점 도달 여부 등이 올해 하반기 서울과 경기 주택 시장에 집중적인 영향을 줄 것이라고 내다봤다. 수요가 회복된다고 가정한다면 이에 수반되는 공급 확대와 투자 증가는 국지적 가격 불안정성으로도 이어질 수 있다고도 덧붙였다./사진=뉴스1

서울과 경기는 서로 인접한 지역이라는 특성상 각종 이슈에 비슷한 변동성을 보이지만 서울의 변화 민감도가 더욱 높다는 분석이 제기됐다. 올해 하반기 두 지역 주택 시장에서 아파트 가격의 상승세 유지와 노후 주택 재건축에 따른 정비사업 시행 가능성, 수도권 광역급행철도(GTX) 건설 등이 가격을 움직이는 주요 원인으로 작용할 것이라는 설명이다.

27일 대한건설정책연구원은 최근 발표한 'RICON 건설브리프 47호'를 통해 이 같이 밝혔다. 보고서는 서울과 경기 주택시장의 특징으로 동조화와 차별성을 꼽았다. 서울과 경기는 지리적으로 인접해 있어 시장 변동성이 유사하지만 시장 위축과 회복 국면에서의 변동폭은 통상 경기가 더 좁은 편이다. 지역시장 변동은 비슷한 변화 패턴을 보이면서 가격 변동 폭과 선·후 관계 등 다양한 차별성을 나타낼 수 있다.

서울은 경기보다 '매매가격 대비 전세가격 비율'(전세가율)이 낮았다. 지난 4월 기준 서울 전세가율은 50% 초반이나 경기도 전세가율은 60% 초반 수준이다. 소득 변동에 따라 경기 전세에서 서울 전세·경기 자가로 주거수준을 높인 이들이 서울 자가를 매도하는 방식의 사다리 형태의 연계성을 가진다.

서울과 경기 모두 주택 시장의 정비사업에 대한 기대감이 매우 크다는 공통점이 있지만, 최근 정비사업에 관한 관심은 1기 신도시 중심으로 확산되고 있는 동시에 3기 신도시 등 택지개발사업은 경기에 더 집중돼 있어 세부 개발여건은 차별성을 가지는 것으로 풀이된다.

대한건설정책연구원은 올해 하반기 주택 시장의 주요 이슈는 저점 도달과 그 이후의 변동 방향성이라고 분석했다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 주간 아파트 가격의 상승 전환으로 주택시장 저점에 대한 기대감은 더욱 강화될 것으로 보이며 인접한 경기 주택시장도 곧 저점에 도달할 것이라는 심리적 확산은 강해질 것"이라고 내다봤다.

그는 "서울 아파트 가격의 상승세 전환이 유지될 것인지 여부와 이로 인한 인접 경기 주택시장의 동조화 정도는 전체 수도권 주택시장 향배를 결정할 것"이라고 전망했다. 이어 "환율 불안과 기준금리보다 낮은 은행의 조달금리 수준 등 위험 요인도 여전히 존재해 시장 회복을 저해할 수 있다"고 덧붙였다.

개발·정비사업 영향도 있다. 여의도, 목동 등 기존 단지의 초고층 재건축 등을 유도하는 서울시 정책과 1기 신도시 정비사업이 맞물려 긍정적 여건이 조성된 것으로 보이나 관련 규제 개선의 불확실성도 상존해 실제 결과로 이어지기까지 다소 시간이 필요할 것으로 판단된다. 청담·대치·잠실 등에 토지거래허가구역 지정이 연장돼 기타 지역의 반사 이익도 있을 것으로 보고서는 예측했다.

경기의 경우 3기 신도시와 이와 연결된 GTX 등의 교통편익 개선 등으로 인해 국지적이지만 긍정적 영향을 받을 것으로 분석됐다. 권 연구위원은 "1기 신도시 정비사업에 대한 면밀한 준비와 검토작업으로 인해 당장의 기대감은 크지 않으나 정비사업은 여전히 경기 주택시장에 영향을 줄 변수이며 3기 신도시 등 공급 확대 정책과 맞물려 시장 회복을 선도할 것으로 판단된다"고 분석했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>