[기고]'내 집 마련의 꿈' 실현하는 '건물분양주택'

서울주택도시공사(SH공사)는 지난달 말 사전예약 당첨자 등 관계자들이 참석한 가운데 토지임대부 주택인 고덕강일 3단지 건물분양주택 착공식을 열었다. 고덕강일 3단지에서는 올해 초 건물분양주택 500세대에 대한 사전예약을 접수받아 2만명이 넘게 지원했고, 청년특별공급 경쟁률은 무려 118대 1을 기록했다.

어려운 부동산시장 여건에도 불구하고 사전예약 경쟁률이 높았던 이유는 주변시세의 절반 수준인 분양가격, 100년을 지향하는 고품질 주택, 투명한 분양원가와 후분양제 등의 장점에 기인한 것으로 본다. 그 동안 너무 많이 오른 주택가격 대비 소득은 제자리 걸음인 상황에서 초기 진입가격을 대폭 낮춘 건물분양주택이 청년, 신혼부부층에서 인기가 높았다는 점은 정책적으로 시사하는 바가 크다.

주택가격을 절반으로 낮춘 비결은 다름아닌 미국, 유럽 등 여러 선진국에서도 채택하고 있는 건물만 분양하는 주택이다. 건물분양주택은 토지는 공공이 소유하고, 건물만 분양한다. 건물소유자는 최초 40년, 최장 80년까지 토지사용권을 보유하며, 건물소유자로서 편익을 누리게 된다. 건물분양주택은 현행 주택법에서 토지임대부주택으로 명명해 규정하고 있다.

앞으로는 법제도도 수요자 니즈에 맞도록 개선될 예정이다. 의무적 환매 규정을 개선해 일정기간 이후에는 사인 간 거래를 허용, 시세차익을 누릴 수 있도록 하고, 토지사용권한도 최대 99년으로 늘려 주거안정을 도모할 예정이다. 토지임대료는 감정평가 기준으로 책정해 지역별 가치를 반영하고 선납이나 보증금 형태로 일시에 납부하도록 해 수요자의 편익을 확대해 나갈 예정이다.

건물분양주택은 '백년주택'을 지향한다. 100년을 사용할 수 있는 튼튼하고 멋진 공공주택을 건설할 예정이다. 지난 달 착공한 고덕강일 3단지에 건설되는 건물분양주택은 기존의 기본형건축비의 한계를 넘어 지역 특성이 반영된 새로운 서울형건축비와 고품질 자재, 성능기준을 적용한다. 고강도 콘크리트를 적용하고 민간아파트 못지 않은 마감재, 외관, 커뮤니티 공간을 조성해 공공주택의 질과 지역의 가치를 제고함으로써 거주자와 지역 주민이 만족하는 창의적인 공공주택을 선보일 계획이다.

100년 가는 건물분양주택을 실현하기 위해서는 주택을 잘 짓도록 하는 여건 마련이 중요하다. 골조공사 등 안전, 품질과 관련하여 중요한 부분은 수주를 받은 건설사가 직접 시공토록 하는 직접시공제를 확대하고, 현장에서 땀 흘려 일하는 근로자의 임금이 삭감되거나 떼이는 일이 없도록 발주처가 직접 지불하는 직접지불제, 적정임금제를 적극 확대할 예정이다. 이와 같은 공사현장의 변화는 이미 동일한 제도를 시행중인 선진국처럼, 하자와 부실시공 없는 안전한 공사현장을 만들어 갈 것으로 믿는다.

건물분양주택의 성공을 위해서는 지속적인 공급이 필요하다. 서울주택도시공사는 보유토지와 노후 공공임대주택 재건축 등을 통해서 공급을 확대할 예정이다. "이번 생은 망했어." 이른바 젊은 세대의 '이생망' 정서는 주택시장의 바로미터이다. '내 집 마련의 꿈'을 실현하는 '건물분양주택'이 전국적으로 확산되길 희망한다.

천성희 SH도시연구원장

천성희 SH도시연구원 원장