다주택자 양도세 중과 완전 폐지되나

정부, 내년 5월 9일까지 유예한 조치 영구화 검토

내달 발표 예정인 ‘하반기 경제정책 방향’과 ‘세제 개편안’에는 민생과 밀접하게 맞닿아 있는 각종 부동산 대책이 담길 예정이다. 역전세(전셋값이 기존 전세 보증금보다 낮아지는 것)가 확산되는 데 대응하기 위해 집주인이 전세금 반환 대출을 받는 경우엔 ‘총부채원리금 상환비율(DSR)’을 완화하는 게 대표적이다. 정부는 또 현재 한시적으로 유예하고 있는 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 폐지하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

◇전세금 반환 대출 한해 DSR 완화

새로운 세입자에게 받은 전세보증금이 돌려줘야 하는 보증금보다 더 적은 경우, 집주인은 갖고 있는 자산을 끌어오거나 신규 대출을 받아서 그 차액을 메워야 한다. 하지만 지금은 DSR 규제로 대출액이 1억원 이상이 있고 DSR이 40%을 넘으면 추가 대출을 받기 어렵다. DSR은 1년 동안 벌어들인 소득에서 그해 갚아야 할 대출 원금과 이자의 비율을 뜻하는데, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 개인이 받은 모든 대출의 원리금이 포함된다. 그런데 이미 DSR 한도까지 돈을 빌린 집주인은 새로운 대출을 받을 수 없다.

그래서 전셋값이 떨어졌는데 집주인이 추가 대출을 못 받을 경우엔 기존 세입자들이 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 커졌다. 한국은행에 따르면, 올해 말 전세 가격이 지난 3월보다 10~20% 떨어질 경우 전세를 내준 집주인의 10~19.3%는 추가로 빚을 내야 기존 보증금을 돌려줄 수 있다. 또 집주인의 4.1~7.6%(4만7847~8만8692가구)는 추가로 돈을 빌려도 보증금을 돌려주기 어려운 상황이다.

그래픽=박상훈

이에 추경호 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난 8일 관훈클럽 초청 토론회에서 “전세 보증금을 돌려줄 목적으로 받는 대출에 한정해, 일시적으로 DSR 규제를 조금 완화할 것”이라고 밝혔고, 실제 대책 발표로 이어질 전망이다.

구체적으로는 기존 보증금 전액이 아닌 신규 보증금과 차액을 채우기 위한 대출에 대해서만 DSR 완화를 적용하는 것으로 파악됐다. 또 전셋값이 높았던 기간에 체결된 전세 계약만을 대상으로, 집주인의 자산 규모나 규제 지역에 속하는지 등의 조건을 한꺼번에 따져 DSR 완화를 적용해주는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 다만 기재부 관계자는 “DSR 규제 완화를 논의하는 건 맞지만 아직 세세한 내용이 정해진 것은 아니다”라고 했다.

그래픽=박상훈

◇다주택자 양도세 중과 폐지도 검토

다주택자 양도세 중과 제도를 폐지하는 것도 검토 중인 것으로 알려졌다. 지난 정부에서 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔면 양도세 기본세율(6~45%)에 20~30%포인트가 더해졌다. 하지만 윤석열 정부 출범 이후 다주택자 양도세 중과 완화 조치가 발표되면서 내년 5월 9일까지는 조정지역 내의 집을 팔아도 기본세율만 부과된다. 그런데 이 같은 한시적 유예 조치를 아예 영구화하는 방법을 찾는다는 것이다.

중과세율이 적용될 때와 기본세율이 적용될 때를 비교해보면 내야 하는 세금이 수천만원에서 많게는 수억원까지 달라진다. 우병탁 신한은행 부동산팀장의 시뮬레이션에 따르면, 2주택자인 A씨가 2019년 서울 용산구 한가람아파트(전용면적 84m²) 1채를 15억원에 구매해 보유하다가 20억원에 팔 경우 지금은 한시적으로 세금을 6000만원가량 덜 낸다. 중과세율이 적용되면 양도세로 2억100만원을 내야 하지만, 기본세율이 적용되면 1억4048만원을 내야 하기 때문이다.

앞서 기획재정부는 작년 12월 올해 경제정책방향을 발표하면서 양도세 중과와 관련해 오는 7월 ‘근본적인 개편안’을 마련하겠다고 했다. 정부 관계자는 “관련 대책을 7월 말 발표할 세제 개편안에 담을지 추후 발표할지 검토 중인 상황”이라고 했다.