대전 오피스텔 수익률 전국 최고 수준

대전 지역 오피스텔 임대수익률 7.13%…전국 평균 4.93%
매매값 하락에 수익률 '착시 효과' 분석…투자 신중 요구

대전일보 DB

대전 지역 오피스텔이 전국 최고의 수익률을 보이고 있다. 다만 수익률 산정 방식에 따른 이른바 '착시효과' 발생과 오피스텔에 대한 대출 규제 적용 등을 감안해 투자 시 신중한 판단이 요구된다.

한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 임대수익률은 4.93%를 기록했다. 이는 지난 2020년 7월 통계 작성을 시작한 이후 가장 높은 수익률이다.

특히 대전 지역의 오피스텔 임대수익률은 7.13%로 전국에서 가장 높은 수익률을 보였다. 지난 2021년 12월까지 6.88%로 하락세를 보였던 임대수익률은 지난해 1월 반등을 보이더니 1년 만에 7%대에 진입한 것이다.

이같은 원인으론 오피스텔 매매가격의 하락이 꼽힌다.

임대수익률은 오피스텔의 매매가격과 보증금, 월세를 바탕으로 실투자금액 대비 연수익으로 계산해 산정하며, 수치가 높을수록 매입 후 임대 시 기대되는 수익률의 상승으로 이어진다.

이같은 계산법 때문에 월세나 보증금이 오르지 않았음에도 불구, 매매가격이 떨어지면 수익률의 상승으로 이어지는 이른바 '착시 효과'가 발생한다.

실제로 대전의 오피스텔 매매가격지수는 지난해 1월 101.1을 시작으로 연속 하락해 지난달 97.41까지 추락했다. 같은 기간 매매가격도 평균 1억 1679만 원에서 1억 1338만 원까지 떨어졌다. 매매 가격의 하락 시기는 임대수익률의 상승세로 전환됐던 지난해 1월과 동일하다. 오피스텔 매매 시장의 급락이 수치상 수익률 상승으로 보여지는 셈이다.

이처럼 오피스텔 시장이 고꾸라진 이유는 정부 규제와 고금리 때문이다.

오피스텔 시장은 과거 부동산 호황기였던 지난 2020년 당시 정부의 강도 높은 규제와 공급 부족 등으로 인해 아파트 대체재로 주목받았으며, 오피스텔의 인기가 증가하자 가격도 급등하기 시작했다.

이에 정부는 지방세법 개정으로 주거형 오피스텔도 종부세 과세의 대상으로 포함시켰다. 이로 인해 세금 부담은 늘었으나, 무주택자 혜택은 받을 수 없게 됐다.

아울러 상업용 시설로 간주돼 대출 규제가 적용되는 한편 비주택이기 때문에 대출 금리도 높아졌다. 또 건축법을 적용받고 있는 오피스텔 특성상 정부의 고정금리 대출상품인 '특례보금자리론' 대상에서도 제외돼 아파트에 비해 외면을 받는 상황이다.

이러한 점 등을 고려했을 때 수익률만 보고 오피스텔을 투자하기엔 위험하다는 의견이 나온다.

정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 "높은 임대수익률 통계가 미분양 등 현재 암울한 오피스텔 시장에 대해 반영되지 않은 것일 수 있다"며 "대전은 오피스텔 미분양 문제가 심각한 상태인데, 오피스텔 분양가가 높아지고 있는 걸 반영했을 때 결코 이러한 수익률을 장담할 수 없으니 투자에 신중할 필요가 있다"고 경고했다.