[부동산 돋보기] 양도세 절세하려면 이익·손실 부동산 같은 해 팔아라

사진 셔터스톡

세금을 줄이는 방법은 어떤 것이 있을까? 수십, 수백 가지가 있을 수 있지만, 개념적으로는 ‘절세, 탈세, 조세 회피’ 등 세 가지로 분류할 수 있다. 셋 모두 일차적으로는 세금이 줄어든다. 다만 세금의 신고와 납부 이후 세금이 줄어들지 않고 오히려 늘어날 수도 있다. ‘탈세와 조세 회피’가 사후적으로 과세 당국에 확인돼 과세될 때가 그렇다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장2006년 제43회 세무사,‘아파트 한 채부터 시작하는 부동산절세’ 저자

세금을 줄이는 방법

‘탈세’는 법이 허용하고 있는 범위를 넘어서 불법적인 절차와 방법을 통해 세금을 내지 않는 경우다. 세무 당국은 오히려 여기에 해당하는 사례를 찾아내 원래 내야 하는 세금은 물론 걷지 못했던 세금에 대해 가산세를 부과한다. 가산세에는 미신고 및 축소 신고에 대한 신고 불성실 가산세와 늦게 납부된 부분에 대한 납부 불성실 가산세가 있다. 탈세 정도가 심한 경우 조세 범죄로 처벌까지 될 수도 있다.

납세자인 국민은 ‘절세와 탈세 그리고 조세 회피’를 어떻게 좀 더 쉽고 직관적으로 이해할 수 있을까.

‘보행자가 도로를 건너는 것’을 떠올려 보자. 예컨대 ‘절세’는 횡단보도에 녹색의 보행자 신호가 뜨고, 달리던 차량이 안전하게 멈추는 것을 확인한 후에 길을 건너는 것과 같다. 반면에 ‘탈세’는 차가 쌩쌩 달리는 도로에서 횡단보도가 아닌 곳을 신호도 없이 건너는 것이다. 즉 무단횡단이다. 모든 경우에 사고가 나는 것은 아니지만 무단횡단을 하는 것은 무모한 일이다. 탈세도 그렇다.

문제는 바로 ‘조세 회피’다. 보행자 신고가 끝나서 막 빨간 불로 바뀌는 횡단보도를 바쁘다고 뛰어드는 것과 비슷하다. 법률적으로 모호한 부분이 있다. 차량이 안전하게 비켜주면 다행이지만, 뒤늦게 뛰어든 보행자를 인지하지 못하고 급하게 출발하는 차도 있을 것이다. 보행자의 녹색 불이 빨간색으로 바뀌면서 깜박거릴 때 어느 시점까지 건너야 안전한지를 알기 어렵다는 점이 모호한 부분이다. 이럴 때는 가능하다면 다음 신호를 기다리는 것이 바람직하다. 그러면 세금에 있어서는 ‘다음 신호를 기다린다’는 것이 어떤 의미일까. 조세 회피같이 미묘한 문제에 있어서 주변의 사례를 파악하고 법을 조금 더 확실하게 공부해야 하는 이유다.

최근 서울 송파구의 한 부동산중개업소에 다주택자 세무 상담 안내문이 붙어 있다. 사진 뉴스1

양도세에서의 절세

양도소득세는 ‘일정한 기간의 소득이나 거래에 세금을 매기는’ 기간 과세 세금이다. 이렇게 세금을 매기는 일정한 기간을 ‘과세 기간’이라 한다. 기간 과세 세금에는 소득세, 법인세, 부가가치세가 있다.

기간 기준으로 세금을 매기는 이유는 이러한 종류의 세금은 해당 기간 과세 대상 소득이나 거래가 여러 차례에 걸쳐 발생하기 때문이다. 즉 과세 편의상 한 건씩 과세하기 어렵고, 누진 세율을 통해 소득 등에 맞는 세율(누진 세율)을 적용하기 위해서다.

부동산의 양도소득세 역시 소득세의 한 종류로서 기간 과세되는 세금이다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 기간에 발생한 과세 대상 소득에 대해 합하여 계산한다. 소득세의 세율은 6~45%의 초과 누진 세율로 되어 있다. 초과 누진 세율이란 소득의 각 크기에 따라 과세표준 구간을 나누고, 동일한 한 단위의 소득이라 하더라도 이 기간에 합산한 소득이 더 큰 사람에게 더 높은 세율을 적용하는 것을 말한다.

따라서 기간 과세 세금 중 누진 세율이 적용되는 경우엔 이를 이용해 세금을 줄일 수 있다. 반대로 누진 세율 때문에 세금이 더 커지는 경우도 있다. 차익이 발생한 두 개 이상의 부동산을 같은 연도에 팔게 되면 두 개의 차익이 합해져 더 높은 세율이 적용되기 때문에 내야 할 세금이 더 커진다.

반면 차익이 발생한 부동산과 차손이 발생한 부동산이 있다면 두 개를 같은 연도에 팔 경우 세금이 줄어들 수 있다. 이익과 손실을 서로 상계해 과세표준이 줄어들기 때문이다. 그래서 이익이 난 부동산과 손해가 난 부동산을 비슷한 시기에 다 팔아야 한다면 같은 연도에 팔아야 세금을 줄일 수 있다.

한편 세법에는 실질과세 원칙도 있다. 실질과세 원칙은 다음의 법조문으로 이해될 수 있다. 과세 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때는 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다(국세기본법 제14조 제1항, 귀속의 실질). 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다(동조 제2항, 과세표준의 내용적 실질). 제삼자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다(동조 제3항, 경제적 실질의 귀속).

결국 기간 과세 법리를 활용한 절세를 위해서는 경제적으로 타당한 논리가 있거나 과세 대상 물건이 완전히 다른 것이어야 한다. 예를 들어 집 두 채가 있어서 납세자의 의도적인 선택에 따라 두 건을 각각 다른 연도에 매각한 경우라면 통상의 경우 이것을 ‘부당행위계산’으로 봐 부인하지 않는다. 즉 서로 다른 연도의 누진 세율로 합산되지 않는다. 다른 지역에 있는 집 두 채를 한꺼번에 한 사람에게 파는 것이 오히려 상식적이지 않기 때문이다.

반면 두 개의 물건이라고 해서 항상 그런 것은 아니다. 특히 토지를 일괄 양도하는 경우로, 통상적인 양도 방법이 아니라면 더욱 그렇다. 예컨대 소득세법상 자경 농지에 대한 양도세 감면의 경우가 그렇다. 양도 형태나 방법에 따라 사안별로 다르겠지만 양도세 감면을 받는 경우에는 통상보다 부동산을 분할해 양도하는 절차를 더 까다롭게 볼 가능성이 크다.

자경 농지에 대한 양도세 감면은 해당 지역에 직접 거주하면서 8년 이상 직접 농사를 지은 사람이 농지를 양도할 때 양도세를 1년(정확히는 1과세 기간)에 1억원, 합하여 5년간 최대 2억원(2019년 12월 31일 이전까지는 3억원)을 감면하는 제도다. 이 경우 해당 세액이 1억원을 넘을 경우 특별한 사정 없이 임의로 분할 양도하여 나눠서 양도한 것에 대해 과세 관청에서는 이를 부인하고 세금을 부과했다(조심 2021부5134 참조). 이 사례에서 조세심판원은 과세 대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형해 여러 단계의 거래를 거쳐 부당하게 조세를 감소시키는 조세 회피 행위로 보았다. 결국 나눠서 거래한 두 개의 거래를 사실상 하나의 거래로 보고 1억원을 초과한 감면액을 부인한 사례다.

납세자로서는 스스로 정당한 사유가 있다고 생각했겠으나 사안에 따라 분할 거래가 부인될 수 있다는 점을 유념해야 한다. 한편 이와 외형은 유사하지만, 납세자에게 조세 회피의 목적이 있다고 인정하기 어려워 과세하지 않은 사례(조심 2022인-1866 참조)도 있다. 결국 단순한 외형이 아니라 실질이 어떤가에 따라 세금이 달라질 수 있다는 점도 같이 알아둬야 한다.