[법률S토리] 모르면 손해… 주택 양도시 '비사업용토지' 세금은?

사진=이미지투데이

#. A씨 부부는 20년 동안 수도권 도시의 단독주택에서 거주했다. 자녀들도 독립했고 나이가 드니 주택 관리가 힘들던 차 몇 년 전 이사 간 옆집이 1세대1주택 비과세로 집을 팔고 아파트로 이사해 만족도가 높다는 소리를 들었다. A씨도 아파트로 이사할까 싶어 세무사에게 주택에 대한 양도소득세를 문의했다가 청천벽력 같은 소리를 들었다. 토지가 넓어서 주택부분은 비과세가 되는 데 주택 외의 부분은 양도소득세가 중과된다는 것이다.

먼저 이웃집의 비과세를 보자. 양도소득세에서 가장 큰 혜택은 '1세대1주택 비과세' 규정이다. 1세대1주택의 법정요건을 충족한다면 매매가 12억원까지 세금을 부과하지 않는다.

1주택에 대해 높은 세금을 부과한다면 이사 자체를 고려하기 어렵기 때문에 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 제도다. 이웃집은 1세대1주택의 법정요건을 충족해서 비과세로 주택을 팔았다.

A씨와 이웃의 상황이 다른 건 세법상 '주택부수토지'에 있다. 일반적인 주택의 부수토지란 정원 등 주택과 주거생활의 일체를 이루는 토지로 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말한다.

이를 무제한으로 적용해 넓은 토지 위에 주택을 지으면 주택과 넓은 토지가 모두 비과세의 혜택을 보게 된다. 이에 세법에서는 주택부수토지를 주택정착면적의 법정 배율만큼은 비과세가 가능하고 그 배율을 초과한 토지는 비사업용토지로 분류해 중과세를 적용한다.

이 법정 배율이 2022년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 기존 5배에서 3배로 줄었다. 이웃집이 매매될 당시 주택의 부수토지는 주택정착면적의 5배까지 적용됐기 때문에 주택과 주택부수토지 모두 주택으로 분류해 1세대1주택 비과세가 가능했다. 그러나 A씨 집은 주택의 부수토지가 주택정착면적의 3배를 초과해 그 기준면적 초과 분에 대해선 비사업용토지로 양도소득세가 과세된다.

개정된 세법은 2022년 1월1일 이후 양도한 주택부터 적용하도록 돼있어 양도일 기준으로 주택부수토지의 기준면적을 계산하고 비과세여부를 판정한다. 따라서 A씨의 경우는 아쉽지만 주택의 부수토지를 초과하는 토지에 대해서는 중과세가 적용된다.

세법은 예기치 못한 상황을 초래하는 경우가 있다. 항상 전문가와 상담하면서 현재 상황을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다.

김지연 신한은행 TAX컨설팅센터 세무사
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