광주 중앙공원1지구 개발사업 ‘선분양 재전환’ 검토…또 특혜 논란

광주 중앙공원1지구 사업지 안 풍암호수 전경. 광주시 제공

광주 민간공원개발 특례사업 중 최대 규모인 중앙공원1지구의 민간사업자가 아파트 분양 방식을 후분양에서 선분양으로 전환하는 방안을 검토하겠다고 밝혀 논란이 일고 있다. 2021년 후분양 전환 때 용적률과 아파트 사업 규모를 늘려 ‘꼼수’ 논란이 일었는데도 광주시가 또다시 선분양 전환과 분양가 상향까지 받아들일 경우 특혜 시비가 거세질 전망이다.

25일 광주시의 설명을 종합하면, 중앙공원1지구 민간공원 조성사업은 민간사업자가 서구 금호동·쌍촌동 일대 243만5027㎡에 공원(92.2%·223만㎡)을 조성해 시에 기부채납하는 대신 아파트(7.8%·19만㎡·2804가구)를 짓는 프로젝트로, 2조2294억원이 투입될 예정이다.

문제는 중앙공원1지구 민간사업자가 후분양 방식을 선분양으로 전환하는 방안을 검토하고 있다는 점이다. 빛고을중앙공원개발㈜ 관계자는 지난 23일 <한겨레>와 한 통화에서 “2021년 (사업 대상지가 있는) 서구가 고분양가 관리지역으로 선정돼 사업의 정상적인 추진을 위해 후분양을 도입했다”며 “(2022년 9월) 조정지역에서 해제됐다. 선분양 재전환을 검토할 방침”이라고 밝혔다. 주택을 지은 뒤 파는 후분양 방식은 사업자의 대출이자 부담이 증가한다.

하지만 선분양으로 바꿀 경우 특혜 시비가 일 것으로 보인다. 시는 2021년 민간사업자의 후분양 전환 방침을 수용하면서 3.3㎡당 분양가를 1938만원에서 1870만원으로 조정하는 대신 △용적률 14.17% 상향 조정 △아파트 사업 가구 수 434가구 증가 △공공기여금 250억원 감면 등을 결정해 특혜 논란을 불렀다. 당시 민간사업자는 중앙공원1지구 행정구역인 서구가 고분양가 관리지역으로 지정되면서 실시계획 인가 분양가(3.3㎡당 1938만원)로는 주택도시보증공사의 보증을 받을 수 없어 후분양을 선택한 것으로 알려졌다.

이 과정에서 시는 민간사업자와 선분양이 가능하면 선분양으로 전환해 사업할 수 있도록 협약을 체결했던 것으로 드러났다. 시와 사업자가 협의한 선분양 재전환 대안 중 1안은 가구 수를 204가구 줄이는 등 사업 규모를 축소하는 것이다. 2안은 분양가를 3.3㎡당 50만원을 인하하는 방안이고, 3안은 사업 규모와 분양가 변동 없이 금융비용 감소분을 재투자(560억원)한다는 것이다.

지난 4월 시에 사업 계획 승인을 신청한 민간사업자로선 사업 승인 절차를 다시 밟아야 하는 1, 2안을 피해 3안을 검토할 가능성이 크다. 특히 공공기여금 부활 등을 내세워 분양가를 높일 경우 그 부담은 소비자들에게 전가될 수 있다는 우려가 나온다. 정다은 광주시의원은 “시가 후분양 전환 때 사업자에게 허락했던 이익을 재조정해 공공성을 높일 수 있는 방안을 찾아야 한다”고 지적했다.

광주시는 민선 7기 때 결정됐던 후분양 방식을 선분양으로 전환하는 데에 조심스러운 입장이다. 김준영 광주시 신활력추진본부장은 “사업 시행사와 선분양 재전환과 관련해 협의한 게 없다. 시장님이 언론 간담회에서 ‘선분양은 안 된다’고 이야기하신 것처럼, 그 방향대로 추진할 것”이라고 말했다.

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정대하 기자 daeha@hani.co.kr