저층주택 '10채 중 7채' 준공 20년째… "재개발 어려워 리모델링 필요"

23일 한국건설산업연구원은 최근 '노후 반지하저층주택 리모델링을 위한 정책과제' 보고서를 발표, 방치된 채 노후화가 진행 중인 노후 저층주택을 대상으로 한 리모델링 활성화 필요성을 제시했다. 현재 1980~1990년대에 형성된 저층주거지의 단독다가구다세대 등 저층주택의 노후화가 급속히 진행되고 있으므로 거주환경 개선과 에너지 효율성 향상 등을 위한 리모델링이 시급하다는 주장이다./사진=뉴시스

전국 단독다가구다세대주택 10가구 중 7가구가 지은 지 20년 넘은 노후주택으로 드러났다. 노후주택이 밀집된 지역은 재개발을 통해 주거 환경을 개선하는 것이 최선이지만 현실적으로 신속한 정비사업 추진이 쉽지 않아, 리모델링을 진행해야 한다는 지적이 나온다.

23일 한국건설산업연구원은 최근 발표한 '노후 반지하저층주택 리모델링을 위한 정책과제' 보고서를 통해 노후화되고 있는 단독다가구 등 저층주택의 리모델링 활성화를 위한 다양한 정책적 지원이 필요하다고 제안했다.

단독다가구다세대주택 등 5층 이하 저층 주거지는 1980~1990년대 서울, 인천 등 대도시에 형성되기 시작했다. 이 같은 저층 주택은 대부분 준공 후 20년 이상 지났다. 입지여건이 양호한 지역은 재개발재건축이 추진되지만 도로와의 접도 조건, 대지의 형상과 규모 등에 있어 개발여건이 좋지 않은 주택은 방치된 채 노후화되고 있다.

저층주거지는 주거밀도가 높은데도 주차장, 공원, 어린이 놀이터 등의 기반시설의 공급이 제때 추진되지 못해 주거환경에 대한 불만이 높다. 단독주택의 상당수는 반지하 주거공간을 포함하고 있어 일조·환기·채광 등의 문제뿐 아니라 폭우 시 주택침수에 따른 인명피해가 발생하는 실정이다.

국가통계포털에 따르면 2021년 기준 사용 연수 20년 이상의 단독주택(다가구 포함)은 전체 단독주택의 73.9%를 차지한다. 30년 이상 노후 단독주택 비율이 높은 지역은 부산(78.4%) 광주(63.6%) 전남(60.9%) 서울(59.5%) 순이다.

보고서는 재개발 가능성이 보이나 지연되는 지역은 부분리모델링, 기성 시가지가 존치하는 지역은 전면 리모델링과 부분 리모델링을 검토해야 한다고 제언했다. 부분 리모델링이란 ▲도배·페인트·장판창문 교체와 보수 ▲냉·난방, 단열시설 교체 ▲지붕담장 교체와 보수 ▲대수선(방거실주방 등 확장) 등으로 주거환경 개선 효과가 큰 공사를 의미한다. 에너지성능을 개선하는 그린리모델링도 이에 포함된다.

전면 리모델링은 주택의 주요 구조부를 제외하고 대부분 철거 후 새롭게 설치하는 대규모 공사다. 주택의 연면적과 층수가 증가한다. 재개발 예정지역에서 전면 리모델링을 할 경우 노후주택이 사실상의 새집이 돼 재개발 요건인 노후 동수가 줄어드는 탓에 재개발이 어려워지는 모순이 발생할 수 있다.

박용석 건산연 연구위원은 "모든 반지하나 1층을 주차장으로 전환하는 것은 물리적으로 불가능하지만 주차장 설치기준에 적합한 노후주택은 주차장 리모델링을 진행한 뒤 새로운 주차면의 일부를 공공에 매각 또는 임대하는 방안도 고려 가능하다"며 "주차장 설치 시 공사비에 대한 재정지원과 증축 시 용적률 인센티브 등을 검토해야 한다"고 설명했다.

노후 저층주택에서 에너지 성능향상과 효율 개선을 위한 그린리모델링을 추진할 경우 공사비에 대한 재정적세제상 인센티브 마련이 필수적이라는 의견도 제시됐다. 2020년 10월 정부는 2050년까지 탄소중립 달성을 선언, 이를 이행하기 위한 '2050 탄소중립 시나리오안'을 발표했다. 2050년까지 기존 모든 노후 건축물에 대해 그린리모델링을 시행해 건물 부문의 에너지효율성을 달성할 계획이다. 현재 그린리모델링은 공공 건물을 중심으로 추진되고 있다. 민간 건물은 공동주택을 중심으로 공사비의 이자를 지원하는 수준에서 진행된다.

보고서는 전체 건축물의 97%를 차지하는 민간건축물의 그린리모델링 활성화를 위해서는 노후 주택의 그린리모델링 지원을 확대해야 한다고 주장한다. 아파트 리모델링 추진 시 '리모델링 주택조합과 같이 리모델링활성화구역이나 존치 관리지구 등 종전의 시가지가 유지되는 지역의 일정 구역 안의 노후 주택들이 '저층주택 연합리모델링'을 구성해 체계적인 리모델링 을추진하는 방안을 검토해 볼 수 있다.

예컨대 각 건축주는 부분 또는 전면 리모델링을 선택하고 건설업체가 각 건축주의 요구사항을 수용해 전체 리모델링 공사를 일괄적으로 추진하는 방식이다. 해당 지역의 가로등, 골목길, 소공원, 주차장 등의 정비를 동시에 추진하면 부분적인 주거환경 개선도 가능할 것으로 보인다.

박 연구위원은 "노후 저층주택의 리모델링 활성화는 거주민들의 실질적인 주거환경을 개선할 수 있고 저탄소 환경친화적 자재와 고에너지효율장치 설치와 같은 그린리모델링으로 탄소제로 정책에도 부합한다"며 "노후 저층주거지의 거주자들은 상대적으로 소득수준이 낮고 연령대가 높아서 리모델링을 수월하게 추진하지 못 하기에 다양한 정책적 지원이 필요하다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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