금값된 서울 땅값…"분양가 더 끌어올릴 듯"

[분양가서 땅값 비중 62% 사상 최고]
"대지비 상승, 분양가 상승으로 직결될 수 밖에 없어"
"서울과 지방 청약 격차 커질수록 서울 땅값 더 올라"

[이데일리 박지애 기자] 지난달 서울에서 분양된 아파트 분양가에서 땅값(대지비)이 차지하는 비율이 60%를 넘치며 수치 집계 이래 최대치를 기록했다. 부동산 시장에서 서울과 지방의 양극화 현상이 굳어지면서 서울 땅값도 급격하게 상승한데다, 서울은 지방보다 민간택지 비중이 높아 수요에 따라 땅값이 탄력적으로 즉각 반응하기 때문이란 분석이다.

21일 이데일리가 주택도시보증공사(HUG)에서 발표하는 서울 아파트 분양가 중 대지비 비율 월별 추이를 분석한 결과 지난 5월 62%를 기록하며 2018년 집계한 이래 최고치를 기록했다. HUG의 ‘분양가 중 대지비 비율’은 매달 HUG의 분양보증을 받은 30가구 이상의 민간아파트를 전수 조사한 수치다. 아파트 분양가는 건축비와 택지비로 구성되는데 택지비는 순수 대지비용(민간은 감정평가액)에 가산비(연약지반보강, 흙막이, 특수공법 등)를 더한 금액으로 결정한다.

안 그래도 공사비, 인건비 상승 등으로 분양가가 상승하는 가운데 땅값까지 오르면서 서울에서 아파트를 분양받으려는 실수요자들의 부담은 더욱 가중될 전망이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “이전에는 분양가 상한제로 토지구매 비용이 어느 정도 선이 정해졌을 수 있지만 이젠 규제가 풀리면서 서울은 수요에 따른 대지비 증가가 즉각적으로 반영될 수밖에 없을 것이다”며 “특히 서울은 민간 택지 감사평가를 받는 비중이 수도권 지방보다 훨씬 높기에 시세에 더 탄력적일 수밖에 없다”고 분석했다.

실제 분양가에서 땅값이 차지하는 비중은 지역별로 큰 차이를 보이고 있다. 서울은 지난해 8월에는 분양가에서 대지비가 차지하는 비중이 39%를 차지했으며 같은 해 11월에는 이 비중이 57%까지 급증하기도 했다. 반면 공공택지 비중이 높은 지방은 대지비 비중에 6년째 20%대를 유지하고 있다. 무엇보다 대지비 상승은 결국 분양가 상승으로 직결될 수밖에 없어 서울의 분양가 상승세는 더 가팔라질 것이란 전망이다.

송승현 도시와경제 대표는 “건설사 자재비가 올랐다고 하지만 분양가에서 가장 핵심은 토지비용이다”며 “토지비용이 증가했다는 건 건설사엔 공사비보다 부담일 수밖에 없고 분양가 상승 직결 요인일 수밖에 없다”고 말했다.

실제 지난달 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3106만6200원으로 전월(㎡당 928만6000원, 3.3㎡당 3064만3800원)보다 1.38% 올랐으며 지난해 같은 달(㎡당 855만원)과 비교하면 10.11% 상승했다.

일각에선 분양가 상한제가 사라지면서 제대로 된 대지비가 자리를 찾아가는 과정으로 보는 시각도 있다. 주택건설협회 관계자는 “사실 분양가를 정하려면 공사비나 땅값이 상당 부분인데 공사비는 통제 가능한 부분이 아닐 뿐 더러 지난 정권의 분양가 상한제 때문에 지난 몇 년간 대지비의 감정가가 더 낮게 반영된 측면이 있다”며 “정권이 바뀌고 규제가 풀리면서 제대로 된 현실적인 감정가를 반영하면서 변동성도 크고 증가폭도 크면서 제자리를 찾아가는 과정으로 보인다”고 설명했다.

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)