"전세금 못 돌려줘요" 난리난 집주인들..빚 내도 반환 어려워

[한은, 상반기 금융안정보고서]
올 만기 도래 전세금 중 24.2조원은 추가로 마련해야
집주인 7.6%는 DSR 40% 규제 막혀 추가 차입 불능
한은 "전세 세입자 보호 방안 마련해야"
건설사별 분양·공사 미수금 234.7억, 전년비 34.1% 증가
"미분양주택 증가 후 3년 뒤 건설사 부실 위험"...

[이데일리 최정희 기자] 전세가격이 하락하면서 전세보증금 반환 대란이 예상되고 있다. 집주인 9만 가구는 예금, 주식 등을 처분하고 추가로 빚을 내더라도 전세보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 분석됐다.

올해 집주인이 갚아야 할 보증금 차액 24.2조

21일 한국은행이 발표한 ‘상반기 금융안정보고서’에 따르면 가계금융복지조사 결과 전세 임대 가구는 116만7000가구인데 전세보증금이 올 3월 수준을 지속할 경우 집주인들이 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액은 올해 24조2000억원으로 조사됐다. 올해 만기 도래하는 전세보증금 전체 규모 288조8000억원의 약 8.4% 수준이다. 전세보증금은 작년 3월 대비 15.4% 떨어졌다.

전세보증금이 더 떨어지지 않고 3월 수준을 지속하게 되면 집주인의 79.7%는 세입자에게 보증금을 반환하는데 별 문제가 없는 것으로 조사됐다. 나머지 14.2%는 금융자산을 처분하고 은행에서 추가 대출을 받으면 충분히 보증금을 상환할 수 있게 된다. 그러나 나머지 6.1%는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제에 막혀 빚을 최대한 내더라도 보증금을 돌려주기 어려울 것으로 평가됐다. 이럴 경우엔 보유하던 주택을 팔아야만 보증금 상환이 가능하다.

전세 보증금이 더 떨어져 작년 3월 대비 20% 가량 하락하게 될 경우엔 보증금 반환이 어려운 집주인의 비중이 7.6%로 늘어난다. 전체 전세 임대 가구가 116만7000가구라는 점을 고려하면 9만 가구가 세입자에게 보증금을 내줄 수 없게 된다. 다만 임대가구 전체의 절반 정도만 올해 전세계약이 만료되는 만큼 올해 보증금 반환이 어려운 가구는 9만가구의 절반 가량으로 추정된다.

출처: 한국은행

한은은 “주택 매매 및 전세 가격 하락으로 가계 순자산이 감소하고 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 리스크가 증대됐다”며 “주택가격이 완만하게 조정되면 중장기적으로 세입자의 주거비 부담이 완화되고 전세대출 수요가 둔화되면서 가계부채가 점진적으로 축소되나 단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세보증금 반환 부담 증대, 미분양 주택 물량 증가, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부문 부실 확대 가능성을 배제할 수 없다”고 평가했다.

주택 가격 10% 하락해도 금융기관 건전성 이상無

한은은 미분양 주택이 쌓이고 있는 현실은 건설사 부실 리스크를 키운다고 진단했다.

미분양주택은 대구 등 비수도권을 중심으로 4월말 전국 기준 7만1000호를 기록했다. 민간아파트 초기 분양률은 2021년까지만 해도 93.8%에 달했으나 올 1분기 49.5%로 하락했고 분양물량 소진율도 같은 기간 97.4%에서 78.9%(1~4월, 기간중 연율)로 떨어졌다.

그 결과 발등에 불이 떨어진 것은 건설사다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 작년 66억원으로 2년째 증가세다. 분양 및 공사 미수금도 234억7000만원으로 1년 전보다 34.1% 증가했다. 한은은 “2007~2008년 미분양주택 급증 시기를 보면 미분양 주택이 증가한 이후 약 3년의 시차를 두고 건설사의 부실 위험이 크게 높아졌다”며 “최근 급증한 미분양 주택이 향후 건설사의 재무건전성을 저하시킬 가능성이 있다”고 설명했다.

출처: 한국은행

미분양주택 증가는 부동산PF 대출 부실 확대로 이어질 수 있다. 부동산PF 대출 연체율과 고정이하여신비율은 작년말 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 상승하고 있다. 다만 이는 2011~2013년 저축은행 부동산PF 부실 사태 당시 연체율이 10.2%, 고정이하여신비율이 17.2%에 달했던 것에 비해선 현저히 낮은 수치다.

한은이 올 3월 이후 2년 이상 주택시장 부진이 지속되면서 주택 가격이 실거래가 기준으로 10% 추가 하락하고 준공후 미분양 등이 크게 증가하는 상황을 가정해 스트레스 테스트를 실시한 결과 금융기관 자본비율이 소폭 하락했지만 모든 업권에서 규제 수준을 상회했다. 여신전문금융회사의 조정가기자본비율은 16.1%에서 13.5%로, 증권사는 순자본비율(NCR)이 782.6%에서 590.8%로 다른 업권 대비 큰 폭으로 하락했지만 규제 비율은 상회했다.

주택도시보증 보증 부실액 1년새 두 배 증가

한편에선 부동산 관련 공적보증이 증가하면서 주택도시보증공사, 주택금융공사 등 공적보증 기관들의 재무건전성 악화도 우려된다. 공정보증 잔액은 작년말 869조8000억원으로 2014년말(293조3000억원) 대비 약 3배 증가했다. 이중 부동산 관련 보증 비중은 82.8%(719조9000억원)에 달한다. 주택도시보증공사의 보증액이 2014년말 대비 424조7000억원 늘어나고 주택금융공사는 80조3000억원 증가했다.

한은은 “공적보증은 최근 주택 가격 하락에 따른 가계 및 기업 부실이 금융시스템에 미치는 영향을 완화하는 데 상당 부분 기여했으나 주요 보증기관의 재무건전성이 악화될 경우 관련 재정 부담이 증대될 수 있다”고 평가했다. 예컨대 주택도시보증공사의 보증 부실액은 2021년 8000억원에서 작년 1조6000억원으로 늘어났다. 대위변제액도 6000억원에서 1조1000억원으로 증가했다. 특히 전세 관련 보증의 비중은 작년 92.1%에 달했다.

한은은 “주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미분환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등의 대책을 고려할 필요가 있다”고 밝혔다. 다만 부동산PF 대출에 대해선 기존대로 정상 사업장은 원활한 사업 진행을 지원하되 위험 사업장은 정리 작업을 신속하게 해나가야 한다고 강조했다.

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)