[르포] 입소문 무성했던 개포자이 상가, 1층부터 ‘텅텅’… “배후수요도 옛말”

개포 자이스퀘어, 1층 13개 일반분양 중 10개가 공실
헬리오시티 상가도 여전히 ‘임대문의’ 빈 상가
고분양가에 임대료 부담 상승… “임차업종 한계”

“전용 평(3.3㎡)당 1억1000만원은 이 근처에서는 저렴한 편이에요. 평수가 큰 곳들이 많아 임대료도 비싸다 보니 그냥 분양 받아 들어오신 분들도 있어요. 요새는 임대수익률 3% 후반만 돼도 잘 나온다고 봐야죠” (개포자이프레지던스 인근 공인중개사 A씨)

지난 19일 찾은 서울 개포동 개포 자이스퀘어 1층은 편의점과 부동산중개사무소 외에 텅텅 빈 모습이었다. 상가 안쪽으로 들어가자 청과물 가게와 남성 전용 미용실 등이 입점해 있었지만 대부분은 ‘임대문의’가 써 붙여진 채 비어있었다. 지하 1층 역시 아직 주인을 찾지 못했거나 입점 전인 상가들이 대부분이었다.

서울 강남구 개포 자이스퀘어 1층. /오은선기자

개포자이프레지던스 아파트의 단지 내 상가인 개포 자이스퀘어는 지난 3월 공개 입찰을 진행했다. 지하 1층 12개 호실, 지상 1층 13개 호실 등 총 25개 호실에 대한 일반 분양이 이뤄졌지만 아직도 지하 1층은 2개, 1층은 10개 호실이 남아있다.

최근 개포 자이스퀘어를 비롯한 강남권 아파트 단지내 상가들이 고분양가에 공실이 늘어난 상태다. 개포 자이스퀘어의 경우 지상 1층 입찰 내정가가 전용평당 1억1000만원이다. 공인중개소 관계자들은 인근 주상복합 상가 지상1층의 전용평당 가격이 1억3000~1억4000만원이었던 것에 비하면 저렴한 편이라고 설명하지만, 실상은 단지내 상가의 경우 임차 수요가 한정이기 때문에 높은 임대료를 맞추기 어렵다는 평가가 나온다.

인근 B공인중개소 관계자는 “개포 자이스퀘어는 대부분 전용면적이 41~50㎡ 등 중형매장이 많기 때문에 전용평당 가격이 있는 편인데, 금리가 오른 지금 같은 상황에서는 오히려 저렴하다고 봐야한다”며 “보증금1억에 월500정도 하는 임대료가 비싸다고 생각해 그냥 분양을 받아 매장을 운영하는 상가도 있다”고 말했다.

입주 5년차가 넘었지만 여전히 공실이 많기로 유명한 서울 송파구의 헬리오시티 상가 역시 높은 임대료와 공실률에 시달리고 있다. 같은 날 방문한 헬리오시티 상가 지하1층은 지하철역과 아파트를 잇는 ‘목 좋은’ 통로 상가들도 텅 빈채 ‘임대 문의’ 전화번호만 덕지덕지 붙어있는 모습이었다.

서울 송파구 헬리오시티 상가. /오은선기자

헬리오시티 상가의 경우 입주 초기 전용면적 8~10평 규모인 1층 점포가 보증금 1억원에 월세 900만원, 2~3층은 전용면적 30~35평이 보증금 1억원에 월세가 350만~400만원 수준이었다. 현재는 지하1층 6.5평 상가가 보증금 3000만원에 월세 230만원 수준으로 입주 초기보단 떨어졌지만 여전히 임대료는 높은 편이다.

헬리오시티 상가 내 C공인중개소 관계자는 “지하 공실은 조합원 분양가가 6400만원을 웃돌만큼 금액이 비쌌기 때문에 워낙 임대가 안 찼다”며 “지금도 매매는 지하철역 바로 앞 상가 실평수 기준으로 평당 1억원은 줘야하는 상황”이라고 설명했다.

단지내 상가는 그동안 아파트 입주민을 고정수요로 확보할 수 있고 기반시설과 교육시설이 갖춰진 곳이 많아 인근 지역에서 유입되는 배후수요를 노리는 경우 많았다. 한때는 입찰 경쟁도 치열했지만 지금은 말이 달라졌다.

가장 큰 이유는 고분양가인데, 이는 최근 오른 공사비 리스크의 영향도 있다. 서초구 반포동 래미안 원베일리 상가 분양가도 평당 1억원을 넘겼다. 기존에 평당 1억원 이상 분양가는 주상복합이 아닌 단지내 상가에서는 쉽게 볼 수 없었던 금액이다. 공사비가 계속 상승하고 있어 조합이나 단지내 상가 공급주체 쪽에서도 분양가를 높일 수 밖에 없는 상황이라는 설명이다.

하지만 임차인들의 임대료 부담도 그만큼 커지기 때문에 그만큼 수익을 낼 수 있는 임차업종을 발굴하는게 어렵다는 것이 전문가의 의견이다. 또 입찰하게 되더라도 최고가로 낙찰받기 때문에 예정가보다 120~130% 높은 분양가로 책정되는데 임차 업종에 따라 리스크가 클 수 있다는 우려도 있다.

한 상업용 부동산 업계 관계자는 “강남권에서는 단지내 상가 1층 분양가가 1억원이 넘는 곳도 종종 보이고 있는데 그만한 임대료를 감당할 수 있는 임차업종은 업계에선 편의점 정도밖에 없다고 보고 있다”며 “저금리 당시에는 임차업종 수익률이 4~5% 정도만 돼도 받쳐줬는데 지금은 상황이 다르기 때문에 고분양가 낙찰은 입차업종에 따라 임대료 저항이 있을 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

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