"재개발되면 평당 1억, 살 거면 '지금' 사라"…강남에 견줄 이곳, 어디?

한남뉴타운 전경

서울 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대를 재개발하는 사업인 한남뉴타운이 향후 강남과 함께 국내 부동산 시장을 선도할 것이라는 분석이 나왔다. 재개발이 완료되면 3.3㎡당 1억원이 훌쩍 넘어갈 것으로 보여 매수의사가 있다면 '지금'이 적기라는 분석이다.

한남뉴타운은 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 5개 구역 중 구역해제된 1구역을 제외한 한남 2~5구역에서 재개발 사업이 진행 중이다.

NH투자증권은 지난 16일 한남뉴타운 사업과 한남동 상권을 분석한 '한남동 심층분석' 보고서를 출간했다. 이해관계가 얽혀 20년 가까이 지지부진해왔던 재개발 사업이지만 최근 속도를 내고 있어 시장의 관심이 커졌다는 것을 반영한 것으로 보인다. '단군 이래 최대 재개발'로 불리며 이목을 끌고 있는 지역이다.

NH투자증권은 구역별 특징을 분석했다. 먼저 2구역은 사업속도를 내기에 유리할 것이라고 분석했다. 조합원수가 908명으로 네 구역 중 가장 적다. 2구역은 사업시행인가를 받고 대우건설을 시공사로 선정했다. 한강조망 입지가 아니어서 상대적으로 시세가 낮은 편이다.

3구역은 '대장사업지'로 꼽힌다. 조합원수가 3880명으로 가장 많고 사업면적도 39만3729㎡에 달한다. 총 세대수 5757가구 매머드급 단지가 들어설 예정이다. 현대건설이 시공을 맡기로 했고, 관리처분인가가 임박한 단계로 사업속도가 가장 빠르다.

4구역의 장점은 일반분양 비율이 높아 사업성이 가장 좋다는 것이다. 중대형 평형이 많고 상가 조합원수가 많다는 게 특징이다. 5구역은 한남뉴타운 중 가장 좋은 입지를 자랑한다. 한강조망권이면서 용산공원에 인접했다. 중대형 평형 위주로 고급단지가 들어설 전망이다.

이 보고서는 한남뉴타운은 미래 가치와 주변 실거래가를 볼 때 사업 완료시 시세는 평당 1억원을 넘길 가능성이 높다고 봤다. 프리미엄과 조합원 분양가를 고려하면 예상 수익이 상당할 것이라는 분석이다.

예컨대 NH투자증권이 분석한 한남3구역 예상수익은 9억~12억원(34평형 기준) 수준이다. 향후 입주권을 받기 위한 총 투자금은 현재 21억5000만원 정도인데, 인근 단지(한남더힐, 나인원한남 등)와 비교한 예상시세는 30억~34억원 수준일 것으로 예측했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "한남동은 접근성과 한강 및 용산공원으로 쾌적한 환경을 이루고 있어, 향후 강남과 더불어 우리나라 부동산 시장을 선도할 것"이라며 "인근 고급 아파트의 대형 평형 시세가 평당 1억원을 훌쩍 넘기고 있어 한남뉴타운 사업 완료 시 평당 1억원 이상이 될 것으로 기대된다"고 했다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 "한남뉴타운 매수를 계획한다면 현재가 적기"라며 "한남뉴타운이 위치한 용산구는 규제지역으로 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 제한돼, 3구역이 관리처분인가를 앞두고 차익 실현을 하려는 조합원 매물이 많아 가격 메리트가 있다"고 설명했다. 또 "다른 구역도 3구역 상황에 따라 가성비 좋은 매물이 출회중"이라고 덧붙였다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr