특례보금자리론, 9억원 이하 아파트 거래량 늘렸지만… 하반기는 ‘글쎄’

최근 3~9억원 아파트 매매거래, 지난해 대비 약 16%p↑
특례보금자리론 시행 이후 3개월간 거래량·거래금액 모두 늘어
금리 역전현상·실수요자 한정 한계… “DSR 규제 완화가 우선”

특례보금자리론 시행 이후 최근 3개월간 3억원 초과~9억원 이하 아파트 매매 거래량이 예년 대비 눈에 띄게 늘어난 것으로 나타났다. 다만 최근 은행 주택담보대출(주담대)이 계속 낮아지고 있고, 정책 대상도 한정적이라 하반기에는 특례보금자리론 시행 영향이 줄어들 것이란 분석이 나온다.

13일 한국건설산업연구원이 국토부실거래가시스템을 분석한 자료에 따르면 특례보금자리론이 시행된 2월부터 지난 5월까지 체결된 아파트 매매거래 중 3억~9억원대 아파트가 차지하는 비중은 44.4%다. 지난해 27.7% 대비 16.7%p 늘었다. 2021년 31.6%와 비교해도 올해 비중이 특히 높은 편이다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 송파구 아파트 단지. /뉴스1

매매거래 금액으로 보면 3억원 초과 9억원 이하 아파트 거래액은 전년 대비 12조8000억원 증가했다. 특히 주택 매매거래 중 아파트가 차지하는 비중은 76.5% 수준으로 지난해 61%, 2021년 66.5% 등 예년보다 높았다. 6억~9억원대는 89.9%로 10건 주택거래 중 아파트가 9건을 차지하는 수준으로 비중이 컸다. 올해 특례보금자리론 정책이 시작된 이후 2~5월 9억원 이하 아파트 매매에 대한 관심도가 급격하게 높아진 것 알 수 있다.

특례보금자리론은 9억원 이하 주택을 대상으로 연 4.05~4.45% 금리로 최대 5억원까지 대출해주는 상품이다. 당시 시중 은행의 주택담보대출금리 연 4.36~6.07% 대비 약 2%포인트 낮은 금리로 시장의 호응을 얻었다.

실제로 금융위원회에 따르면 대출 잔액을 기준으로 올해 지난 1월부터 4월까지 은행권 일반개별 주담대가 1조1000억원 감소한 반면 정책모기지는 14조8000억원으로 증가했다.

그러나 이 같은 긍정적인 흐름이 하반기에도 유지될 수 있을지는 미지수다. 최근 시장금리가 내려가면서 은행 주담대는 하락세를 걷고 있지만 특례보금자리론은 금리 변동이 없기 때문에 시장 일각에서는 이른바 ‘역전현상’이 발생하고 있기 때문이다.

/조선비즈DB

지난 4월 실행된 특례보금자리론의 평균금리는 연 4.26%로 집계됐다. 그러나 한은이 집계한 예금은행 고정형 주담대 대출금리(신규취급액 기준)는 4월 기준 연 4.19%. 특례보금자리론 평균보다 낮았다.

정책 대상이 한정돼 있다는 점도 하반기 주택 매매시장에 미치는 영향 제한적일 것이라는 분석이 나온다. 이미 예정된 잔액(39조6000억원)의 63%가 소진됐기 때문에 ‘이미 살 사람은 샀다’는 것이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “정책 대상이 실수요자로 한정된 만큼 하반기 주택 매매시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상돼 시장의 반등을 끌어낼 만큼의 잠재력이 있다고 보기는 어렵다”고 말했다.

일각에서는 특례보금자리론이 아파트 거래활성화에 영향을 미치지 않게 되더라도 금리가 낮아진다면 9억원 이하 아파트 매매는 계속 활발해질 것이라고 보는 시각도 있다. 다만 주담대의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 남아있기 때문에 DSR 기준을 완화히지 않으면 수요 위축이 다시 시작될 것이라는 것이 전문가의 주장이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리 차이가 비등하다면 특례보금자리론은 소득과 관계없이 5억원까지 빌릴 수 있는데 일반 주담대는 DSR 40%를 적용받기 때문에 부동산 수요가 줄어들 수 있다”며 “DSR을 60~70%까지 완화하면 특례보금자리론 같이 예외적인 정책을 확대하지 않더라도 정상화될 것”이라고 주장했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -