여의도·목동에 부는 신탁 재건축 바람… “사업속도 빠르지만 비싸단 지적도”

신탁 방식 재건축 누적 수주 50조원 육박
“신탁사 참여 높여 주택 공급 신속하게 하겠다는 것”

서울에서 재건축을 추진하는 아파트 단지들이 여의도와 목동 등지를 중심으로 신탁방식 사업시행을 택하고 있다. 신탁사의 전문성과 투명성을 내세워 주택 공급을 신속하게 할 수 있다는 장점이 부각되고 있기 때문이다. 다만 수수료가 비싸고 계약 해지 시 요건이 까다롭다는 단점도 있다.

서울 영등포구 여의도동 삼익아파트 전경. /조선DB

13일 부동산업계에 따르면 서울 영등포구 여의도동 삼익아파트는 최근 한국토지신탁과의 예비 신탁사 선정 양해각서(MOU) 안건을 의결했다. 삼익아파트는 신탁사가 수수료를 받고 소유주로부터 재건축 대상 토지 소유권 3분의 1을 이전받아 자금조달 등 재건축 업무를 대신한다.

여의도에 이어 목동에서도 최근 신탁 방식의 재건축을 추진 중인 단지들이 늘고 있다. 양천구 신정동 목동14단지아파트 재건축추진위원회는 지난 3월 KB부동산신탁과 업무협약을 맺었다. 이어 5월에는 목동9단지아파트가 한국자산신탁을 재건축사업 우선협상대상 예비신탁사로 선정했다.

신탁 방식의 재건축은 꾸준히 증가하는 추세다. 지난 2016년 관련 법 개정으로 신탁방식의 도시정비사업이 허용된 이후 누적 수주금액이 50조원에 육박한다. 올해 5월까지 누적수주 금액은 47조원(161건)으로 현 추세라면 올해 안에 50조원 달성도 가능할 것이라는 관측이 나온다.

이처럼 신탁사에 재건축 업무를 맡기는 방식이 늘어난 것은 최근 정비사업에서 공사비 인상 문제로 조합과 시공사 간 갈등을 빚으면서 사업 진행에 어려움을 겪는 사례가 빈번한 것이 영향을 미쳤다. 재건축 사업지에서 갈등이 커지면 조합의 전문성이 건설사보다 열위에 놓여 있어 조합의 주장을 내세우기 어렵다는 것이다.

자금조달이 쉽다는 장점도 있다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 자금조달을 책임진다. 자체 자금이나 신용 등으로 정비사업에 드는 비용을 부담하는 구조다. 신탁사가 재건축에 필요한 제반 업무를 대행할 뿐 조합은 유지된다.

반면 단점도 있다. 신탁사는 분양대금의 1~2%를 수수료로 떼어가는데, 이 부분에서 비용 부담이 발생한다는 이야기가 나온다. 총건축비가 아닌 분양대금을 기준으로 수수료를 매길 경우 단위가 더욱 커진다. 또 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁등기 해야 한다. 이 때문에 조합에서 횡령 등으로 자금 손실이 발생해도 신탁 수수료보다 싸다는 이야기까지 나오기도 한다.

한 신탁사 관계자는 “공동주택(아파트)의 경우 일반분양분과 조합원 분양분을 합쳐 매출액을 산정한다”면서 “매출액이 아주 큰 현장들은 보수율을 크게 올리지는 않는 등 사업지별 금액 산정 방식에 차이가 있고 신탁사별로도 다르다”라고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “최근 도시정비법 개정안 등을 보면, 재건축 사업에서 신탁사의 참여율을 높여 주택 공급을 원활하게 하고자 하는 의지가 보인다”면서 “현재 신탁사의 재건축 사업 참여 비율이 4% 정도로 적기 때문에 이 비중을 높여 재건축 아파트를 빨리 짓겠다는 것”이라고 했다.

이어 그는 “다만 신탁 방식을 택했다가 해지를 원할 경우 그 요건이 까다롭다는 점을 유의해야 한다”고 했다.

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