“은행 금리보다 높잖아”…특례보금자리론 금리 역전, 왜 이런 일이

은행 대출금리 하락 속
보금자리론은 출시 후 변동 없어
“시장금리 하락세 맞춰 금리 인하해야”

지난 2월 3일 서울 중구 한국주택금융공사에 특례보금자리론 포스터가 붙어있다. [김호영 기자]

특례보금자리론 금리가 은행 고정형 주택담보대출 금리를 웃도는 역전 현상이 발생했다. 특례보금자리론은 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출이다.

역전 현상이 발생한 이유는 한국은행 기준금리가 연속 동결되고 시장금리도 내려가면서 은행 주담대 금리도 하락세를 보이고 있는 반면, 특례보금자리론은 출시 이후 5개월째 금리 변동이 없기 때문이다.

13일 주택금융공사가 최승재 의원실(국민의힘)에 제출한 자료에 따르면 지난 4월 실행된 특례보금자리론의 평균금리는 연 4.26%(일반형 연 4.35%·우대형 연 4.18%)인 데 비해, 예금은행 고정형 주담대 대출금리(한은·신규취급액 기준)는 연 4.19%로 특례보금자리론 평균보다 낮았다.

이번에 대출 실행 기준 특례보금자리론 금리가 처음 공개됨에 따라, 시장금리 하락으로 은행권의 변동금리와 고정금리 주담대 금리가 모두 하락세를 보이면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어지고 있다는 그동안의 지적이 실제로 확인됐다.

지난 1월 말 출시된 특례보금자리론의 금리는 일반형은 연 4.15(10년)∼4.45%(50년), 우대형은 연 4.05(10년)∼4.35%(50년)다. 출시 이후 5개월째 그대로 적용되고 있다. 실행된 특례보금자리론의 월별 평균금리도 2월 연 4.33%에서 3월 연 4.27%, 4월 연 4.26%, 5월 연 4.26% 등으로 큰 변화가 없다.

반면, 예금은행 고정형 주담대 대출금리는 1월 연 4.41%에서 2월 연 4.46%로 높아졌다가 3월 연 4.32%, 4월 연 4.19%로 하락했다. 지난 2일 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 주담대 변동금리(신규 취급액 코픽스 연동)가 연 3.910∼6.987% 수준으로, 하단이 연 3%대에 진입했다.

2월까지 특례보금자리론 금리(연 4.33%)가 은행 고정형 주담대 금리(연 4.46%) 대비 0.13%포인트 낮았지만, 3월에는 그 차이가 0.05%p로 줄었고(특례보금자리론 4.27%, 은행 주담대 4.32%), 4월에는 오히려 특례보금자리론 금리가 더 높은 역전 현상이 발생했다.

이에 따라 특례보금자리론의 금리 매력이 떨어진다는 지적이 나온다. 특히 특례보금자리론은 대출 당시 적용받은 금리가 만기 때까지 이어진다는 점을 감안하면 출시 초기 상대적으로 높은 금리로 대출받은 이용자들의 고민이 커질 것으로 예상된다.

특례보금자리론은 출시 직전에 당초 예정보다 0.5% 포인트 금리를 낮춰 출시했다. 한 뒤 매달 시장금리 및 재원 상황 등을 감안해 기본금리를 조정하기로 했지만, 재원이 되는 주택저당증권(MBS) 발행금리 등이 떨어지지 않으면서 계속 금리를 동결해왔다.

주금공의 MBS 발행금리는 지난 3∼4월 연 4.2% 정도를 나타내다가 5월 연 4.3% 안팎에서 6월 연 4.6%로 되레 올랐다.

주금공 관계자는 고정금리 기간과 조달 비용 차이에 대한 고려 없이 단순히 대출금리 수준만 비교하는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 30∼50년 만기 비율이 86%에 달하는 순수 장기·고정금리 상품이기 때문에 만기가 길어 이용자 입장에서는 월 상환 부담을 낮출 수 있는 장점이 있다는 것이다.

주금공 측은 “10년 만기 특례보금자리론 평균금리는 연 4.05%로, 5년 고정금리 혼합형이 대부분인 시중은행 주담대 연 4.42% 대비 0.37% 포인트 낮다”고 설명했다.

문제는 특례보금자리론이 서민·실수요자의 주거비용 부담을 낮추기 위해 출시된 정책금융 상품이라는 점이다. 이미 대출을 받았거나, 예정인 주택 수요자들 사이에서 최근 시장금리 하락세에 맞춰 금리도 인하할 필요가 있다는 의견이 나오는 이유다.