美는 상업용 부동산 위험하다는데 서울은 ‘청신호’

올해 1분기 서울 오피스 공실률 2.6%
글로벌 금융위기 이후 14년만 최저치

부동산 투자회사 마스턴투자운용은 13일 올해 1분기 서울 오피스 공실률이 2.6%로 집계됐다고 밝혔다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 약 14년 만에 가장 낮은 수준이라 주목된다.

마스턴투자운용은 이날 ‘서울 오피스 시장 소개 및 2023년 전망’ 리포트를 발간했다. 유명한 마스턴투자운용 R&S 실장은 “기업의 사무실 수요가 늘며 올해 1~3월 서울 오피스 공실률(2.6%)이 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준을 기록했다”고 설명했다. 이어 “추정 결과 오피스 공실률은 2028년까지 지속적인 하락이 예상된다”며 “다만 거시경제 불확실성으로 기업의 경기 위축이 가중되면 공실률이 예상치를 상회할 가능성은 있다”고 덧붙였다.

CBD와 GBD 공실률 전망

권역별로 보면 서울 도심권역(CBD)은 올해 1분기 공실률이 3%로 나타났다. 다른 권역 대비 공실률이 상대적으로 높지만 자연 공실률 수준이다. 통상 부동산 업계에선 공실률 5% 안팎을 자연 공실률로 본다. 유 실장은 “CBD는 노후 건물이 많아 강남 업무지구(GBD)나 여의도 업무지구(YBD) 대비 공실률이 높고 임대료 상승률이 낮았다”고 밝혔다. 그러나 그는 “현재 CBD 노후 빌딩이 차례로 재건축 또는 리모델링 되고 있다”며 “주변 환경이 함께 개선될 것으로 보인다”고 말했다.

GBD의 올해 1분기 공실률은 1.8%로 나타났다. 이는 역대 최저치와 비슷한 수준이라고 마스턴투자운용은 설명했다. 거시경제 충격이 없다면 앞으로 공실률이 1% 미만으로 하락할 수도 있다고 전망했다. YBD 공실률은 1.7%, 경기도 성남시 분당 업무지구(BBD) 공실률은 2.1%로 각각 집계됐다. YBD는 올해 TP타워와 브라이튼여의도가 준공된 영향으로 공실률이 향후 소폭 상승할 여지가 있다.

YBD와 BBD 공실률 전망

모든 권역에서 임대료가 상승한 것으로도 분석됐다. 하지만 올해 1분기 서울과 분당 오피스 거래량은 1조 4000억 원 수준에 불과했다. 이는 전년 동기(2조 7000억원) 대비 절반 가량에 불과한 수치다. 유 실장은 “부동산 담보대출 금리의 급격한 상승으로 인한 일시적 현상”으로 평가했다. 다만 거래 자체가 이뤄지지 않던 작년 하반기와는 분위기가 사뭇 달라졌다고 했다. 그는 “작년 하반기 분위기가 점진적으로 해소되는 상황”이라며 “서울 오피스 시장은 해외 투자자들도 관심을 가지는 시장”이라고 밝혔다.

이같은 상황은 잇따라 경고음이 쏟아지고 있는 미국 상업용 부동산 시장과 대조를 이룬다. 최근 국제금융센터 보고서에 따르면 미국 상업용 부동산 가격지수는 9개월 연속 하락세를 지속해 작년 7월 고점 대비 11% 하락했다. 여전히 대도시 공실률이 오르고 있어 금융권으로 부실이 전이될 가능성도 제기된다. 마스턴투자운용은 이에 대해 “미국은 코로나19 이후 재택근무를 하는 곳이 많아지며 오피스 수요가 빠졌다”며 “하지만 한국은 현재 재택근무를 거의 안 하는 분위기”라고 설명했다.