공사비 갈등 해결 안 됐는데… 시공사 조기선정한다는 서울시

'조합설립 인가' 직후로 앞당겨
공사비 증액 현행보다 상승 여지
입주 갈등 늘고 관리 어려워져

서울 용산구의 한 재개발 구역 전경 <디지털타임스 DB>

서울시가 시공사 선정 시기를 기존보다 앞당기기로 하면서 신규 재개발·재건축 추진 현장에선 시공사-조합 간 공사비 갈등이 현재보다 격화될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

시공사 선정 시기가 당겨지면 건설사가 재개발 '건축 심의'에 참여해 공사비 증액 여지가 현행보다 늘어나게 되기 때문이다.

12일 정비업계에 따르면 서울시는 오는 7월부터 재개발·재건축 사업 시공사 선정 시기를 '조합설립 인가' 직후로 조정할 계획이다.

현재 서울은 경기권·지방과 달리 재개발 사업 시공사 선정 시기를 조합설립 이후 단계인 '사업시행 인가'부터 선정하도록 돼있는데 이를 앞당기는 것이다. 재개발 사업은 정비구역 지정 이후 △조합설립추진위원회 구성 △조합설립 △사업시행 인가 △관리처분계획 인가 △이주 철거 △착공 △완공 순서로 진행된다.

그간 서울시가 시공사 선정 시기를 사업시행 인가 이후로 정했던 것은 건설사가 정보의 비대칭성을 이용해 재개발 사업 공사비를 상승시키는 것을 미연에 방지하기 위함이었다. 서울시는 고(故) 박원순 시장 재임 시절인 지난 2010년 7월 공공관리제를 도입하면서 시공사 선정 시기를 사업시행 인가 이후로 미루고, 내역 입찰을 하도록 강제했다.

정비사업 내역 입찰은 건설사가 시공사로 선정되기 전 공사 물량과 비용 등을 직접 산출한 뒤 입찰에 참여하게 하는 것을 말한다.

건설업계 관계자는 "지방 정비현장은 사업성이 높지 않아 시공사를 미리 뽑아야 자금 문제를 해결할 수 있지만, 서울 재개발은 사업성이 우수해 시공사 자금 없이도 사업장 운영이 가능해 시공사 선정 시기를 늦춰왔던 것"이라며 "또 내역 입찰이 강제될 경우 공사비는 크게 올리지 못하면서도, 입찰 당시 제안한 사업조건은 반드시 지켜야 하는 의무가 생겨 시공사에게는 늘 부담으로 작용해왔다"고 설명했다.

하지만 서울 시공사 선정 시기가 빨라질 경우 건설사가 공사비를 상승시킬 수 있는 여지가 커져 공사비 갈등이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 본래 재개발 사업 공사비 상승은 '조합설립 인가'와 '사업시행 인가'의 중간 과정인 '건축심의' 단계에서 주로 발생한다. 현행대로 건축심의 단계가 이미 끝난 후에 시공사를 뽑게 되면 공사비 증액 여지가 제한되지만, 건축심의 이전에 시공사를 뽑게되면 그만큼 공사비 증액 여지가 많아지게 된다.

또 통상 아파트 건설현장에선 천재지변이 발생하지 않는 한 '착공 후 물가 상승분'은 공사비에 반영할 수 없게 돼있지만, 최근 대형 건설사들은 아파트 입주 열쇠를 볼모로 잡는 방식으로 재개발 조합에 공사비 인상을 요구하고 있다.

이에 지난 3월 양천구 '신목동 파라곤'에서 입주 지연이 발생했고, 다음달 입주 예정인 서울 은평구 DMC파인시티자이 등도 입주 지연 위기에 처해있다.

정비업계 관계자는 "최근 들어 시공사가 아파트 입주 직전 공사비 증액을 요구해 입주 갈등·지연이 발생하는 단지가 많아지고 있지 않냐"며 "현재도 서울시가 시공사-조합 간 공사비 갈등을 중재하지 못하고 있는데, 시공사 선정 시기가 앞당겨지면 입주 갈등은 늘고 관리는 어려워지게 될 가능성이 높다"고 밝혔다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr