하나금융경영연구소 "거주의무 폐지해야 부동산 회복할 수 있어"

8일 하나금융경영연구소가 최근 발표한 '부동산: 움직이는 실수요, 관망하는 투자수요' 보고서에 따르면 전국 주택 매매와 전세가격은 정부의 규제완화책 시행과 특례보금자리론 출시 영향으로 올해 들어 하락 속도가 다소 느려졌으나 당분간 하락장 자체에서 벗어나기는 어려울 것이라는 분석이 나왔다. 분양가 상한제 지역에서의 실거주 의무 폐지 등 법안이 아직 국회에 매여 있는데다 주택 가격의 추가 하락 가능성을 점치는 수요자가 많아서다./사진=뉴시스

특례보금자리론 출시 영향으로 실수요 자금 마련 범위가 커지면서 올해 1분기 전국 주택 매매가격 하락폭이 소폭 줄어들었다는 분석이 나왔다. 다만 정부가 올 초 내놨던 분양가 상한제 지역의 실거주 의무 폐지 등 관련 법안이 국회에 계류돼 있어 수요 확대에는 한계가 있는데다 주택 가격이 더 떨어질 수 있다는 매수 희망자들의 기대와 미분양 물량 적체 등이 맞물리며 가격 하락세는 유지될 가능성이 크다.

8일 하나금융경영연구소는 최근 발표한 '부동산: 움직이는 실수요, 관망하는 투자수요' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 전국 주택 매매가격은 지난해 하반기부터 하락세가 지속되고 있으나 급매물 소진과 실수요 거래 증가로 낙폭이 줄어드는 모습을 보인다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 -1.15%를 기록했던 전국 월간 주택 매매가격 추이는 3월 -0.78%, 4월 -0.47%로 연속 개선됐다.

가격 하락에 따라 저평가 물건이 집중된 아파트의 하락폭 축소 비율이 높았다. 지난 2월 -1.09%였던 전국 아파트 매매가 상승률은 3월 -0.62에 머무르며 한 달 사이 0.04%포인트(p)가량 올랐으나 같은 기간 연립주택은 -0.33%에서 -0.28%로, 단독주택은 -0.07%에서 -0.05%로 소폭 조정됐다.

전세가격 또한 월세화 영향 등으로 꾸준히 하락 곡선을 그리고 있으나 정주여건이 양호한 지역에서는 급매물 소진의 영향으로 기세가 꺾였다. 전국 주택 전세가격 상승률은 지난 2월 -1.80%, 3월 -1.13%에 이어 4월 -0.63%으로 집계됐다.

보고서는 이 같은 주택 가격 하락폭 축소와 매매 거래량 증가의 주된 원인이 정부의 규제 완화책과 지원정책에 있다고 봤다. 대표적인 것이 특례보금자리론이다. 무주택자·1주택자에게 9억원 이하 주택 대상으로 최대 5억원까지 대출하는 정책모기지 상품으로 지난 4월30일 기준 총 30조9000억원(13만7000건) 신청이 완료됐다.

신규주택 구입 목적으로 대출된 돈은 15조2000억원(6만3000건)으로 규제지역 해제, 세율 인하 등 완화책과 맞물려 실수요의 자금마련에 긍정적 영향을 끼친 것으로 풀이됐다. 전국 6~9억원대 아파트 매매거래량은 지난해 2분기 6.6%에서 특례보금자리론 출시 이후인 올해 1분기엔 10.7%로 늘었다. 서울은 25.7%에서 32.3%까지 증가했다.

하서진 하나금융경영연구소 연구원은 "매매·전세시장 제도 개선과 역전세난 등 임대시장 내 리스크를 관리하기 위한 특별법 논의가 지속되나 최우선 변제 소급 적용 등 세부 내용에서 합의 도출이 지연되면서 시장 불확실성은 앞으로 가중될 것"이라고 전했다.

정부가 지난 1월 부동산 규제완화책을 발표하며 포함됐던 다주택자 취득세 중과 완화나 분양권 상한제 적용지역 실거주 의무 폐지 등 입법화가 필요한 규제 완화 조치의 도입이 늦어지고 있다. 지난 2월 2주택까지는 취득세 중과 제외, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하하도록 하는 '지방세법' 개정안이 발의됐으나 국회 문턱을 넘지 못했다. 같은 달 발의된 분양가상한제 적용지역 내 계약자의 실거주 의무(최대 5년)를 폐지하는 내용이 담긴 '주택법' 개정안 또한 같은 상황이다.

전세시장 제도 개선 방안이 거론되며 임대시장 내 관망세도 늘어나고 있다는 것이 보고서의 설명이다. 이자 부담 축소로 매매 거래 증가했으나 총부채상환원리금상환 비율(DSR) 유지 가격의 추가적 하락 기대로 하락세는 지속될 것으로 내다봤다.

하 연구원은 "대출금리 하락으로 주택담보대출 규모가 증가하며 주택 매매거래도 증가했으나 부채 상환 부담, 차주별 DSR 등 관련 규제가 남아있어 수요 확대에 한계가 있을 것"이라며 "매매거래는 최근 증가세이나 여전히 장기 평균 대비 낮은 수준이며 특례보금자리론 소진과 투자수요의 관망세 등으로 단기간 내 크게 증가하기는 어려운 상황인데다 경기 침체 우려, 역전세난, 지방 분양수요 약화, 준공 후 미분양 증가 등 가격 하락요인도 잔존하고 있어 주택가격 하락세는 지속될 것"이라고 전망했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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