대지권 등기 안 된 아파트라도 대금납부 끝났다면 낙찰자취득 원칙 “대지권 없는 아파트 경매 피해야”
이주현 지지옥션 선임연구원
경매로 내 집 마련을 꿈꾸는 A 씨는 경기 하남시 감이동에 있는 신축급 아파트 경매 물건을 보고 고민에 빠졌다. 입지가 좋았지만 일반 경매 물건과 달리 ‘대지권 미등기’라는 문구가 있었기 때문이다. 그는 “혹시 문제가 생길 수 있어 입찰 포기를 고민하고 있다”고 했다.
경매 물건을 검색하다 보면 ‘대지권 미등기’ 신축 아파트 물건을 종종 찾아볼 수 있다. 경매 초보자들은 쉽게 경매를 포기하기도 하지만 문제가 없는 물건을 찾아낼 수 있다면 수익을 창출하는 것도 가능하다.
단독주택 같은 부동산은 토지와 건물을 각각 별개로 등기하지만 아파트 같은 집합건물은 한 개의 등기부등본에 토지와 건물 내역을 함께 등기한다. 집합건물 등기부등본의 표제부를 보면 해당 호수가 속해 있는 해당 동 건물에 대한 표시(건물 내역 등)와 건물이 차지하는 토지 전체를 표시(지목, 면적 등)한다. 이어서 전유부분(해당 호수)의 면적과 대지권의 비율도 표시하게 되는데, 여기서 대지권 표시 부분이 등기부등본에 나오지 않는 경우를 ‘대지권 미등기’ 아파트라고 한다.
집합건물에서 대지권 비율은 원칙적으로 등기돼야 한다. 하지만 건물 신축 후 보존등기 시 부득이한 사유로 인해 미등기되기도 한다. 대지를 나누거나 합치는 분필·합필 또는 집합건물 각 가구 간의 대지권 비율에 대한 분쟁 등으로 미등기되는 경우가 많다.
대지권 미등기 아파트가 경매로 나오면 해당 물건의 낙찰자가 대지권을 취득하는 것이 원칙이다. 낙찰자는 분양자(시행사)를 상대로 대지권 변경 등기 절차를 이행하라고 청구할 수 있다.
문제는 분양받은 사람(기존 소유자)이 분양대금을 일부라도 내지 않았을 때다. 대법원 판례상 분양자는 기존 소유자가 내지 않은 분양대금 전부를 받을 때까지 낙찰자에게 대지권 이전을 거절할 수 있다. 그러므로 대지권이 미등기된 경매 물건에 응찰하고자 할 때는 사전에 분양사무실, 관리사무소 등을 방문해 미등기 사유가 무엇인지, 소유자가 분양대금을 완납했는지를 반드시 확인하고 입찰해야 한다.
관할 경매 법원에서 소유자의 분양대금 완납 여부를 사실조회 하기도 하는데, 매각물건명세서에 ‘분양대금 완납확인서 등의 회신서가 제출됨’이라는 내용이 있다면 안심해도 좋다. 이렇게 소유자가 분양대금을 완납한 것으로 확인됐다면 낙찰자는 분양자 등에게 대지권 변경등기 절차 이행을 요구한 후에 정상적으로 대지권을 등기할 수 있다.
만약 경매로 나온 아파트가 대지권 미등기가 아닌 대지권이 없는, 즉 아파트의 전유부분만 경매로 진행하는 경우에는 입찰을 피하는 것이 상책이다. 이 경우에는 토지 소유자가 낙찰자를 상대로 지료(토지사용료)를 청구할 수 있고, 건물 매도청구권을 행사할 수 있기 때문이다. 건물 매도청구권은 건물 철거 청구권을 가진 토지 소유자가 전유부분을 시가로 매도하라고 청구할 수 있는 권리다.
