대법 “전세 계약 이후 집주인 바뀌었어도 임차인 대항력 갖췄다면 권리 보호”

세입자 패소 판결한 원심 파기

임대인이 잔금을 치르지 않아 집주인이 바뀌었더라도 임차인이 대항력을 갖췄다면 세입자로서 권리를 보호받을 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

8일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 세입자 A씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고 일부 패소한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

A씨는 2017년 10월 경기 광주시의 한 신축 빌라를 임대인 B씨로부터 임차했다. B씨는 이 빌라 건물주로부터 이 집을 분양받는 계약을 맺은 상태였다. 당시 계약에는 ‘잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B씨 앞으로 소유권을 이전한다’는 약정이 포함됐다.

A씨와 B씨 사이의 임대차계약서에는 ‘이 건물을 매수하는 B씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건물주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다’는 특약을 설정했다. 이에 A씨는 공인중개사를 통해 보증금 8900만원을 지급하고 확정일자도 받았다.

하지만 B씨가 분양대금을 제때 지급하지 않으면서 문제가 생겼다. 건물주는 분양 계약을 해지하고 A씨가 임차한 집을 다른 사람에게 팔았다. 이 과정에서 임대차계약 승계가 제대로 이뤄지지 않아 A씨는 공인중개사, 새 집주인 등을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했다. 이에 집주인도 ‘무단 거주’ 기간 만큼 월세를 지급하라는 맞소송을 냈다.

1·2심은 공인중개사가 A씨에게 보증금을 돌려줘야 한다면서도 새 매수인이 집을 산 시점부터 A씨가 월세를 지급해야 한다고 판결했다.

그러나 대법원은 A씨가 새 집주인의 월세 요구를 들어주지 않아도 된다고 판단했다. A씨가 분양계약 해제 전 집을 임차했고 주민등록도 마쳐 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖췄다고 봤기 때문이다. 적법한 임차권이 있다면 계약이 무효임을 전제로 하는 월세 요구를 들어주지 않아도 된다.

대법원은 “대항요건을 갖춘 임대인은 매매계약이 해제됐더라도 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 주택 양수인에 대해 임차권을 대항할 수 있다는 기존 법리를 재확인한 것”이라고 이번 판결의 의의를 설명했다.

이종민 기자 jngmn@segye.com