분쟁 속 바뀐 집주인… 대법원 "기존 임차인 권리엔 문제 없어"

핵심요약

주택 매수 실패한 미등기 임대인과 계약한 임차인
새로운 건물주 나타나면서 분쟁
대법원 "임차인으로서의 권리엔 문제 없어"

건물을 매수하기로 했지만 잔금을 내지 못해 매수에 실패한 미등기 임대인과 임대차 계약을 맺은 임차인에 대해서 건물주가 바뀌었더라도 임차인으로서의 권리는 살아있다는 대법원 판결이 나왔다.

8일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 임차인 A씨가 건물주와 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금 반환 청구 소송에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 A씨 승소 취지로 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

B씨는 지난 2016년 12월 건물주 C씨와 경기도 광주시 소재 주택을 약 11억 원에 매수하는 분양 계약을 체결했다. 당시 이들은 △잔금일 이전에 임대가 이뤄지면 임대 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B씨 앞으로 소유권을 이전하기로 함이란 조항을 계약에 넣었다.

그러던 중 B씨는 2017년 10월 세입자 A씨와 주택 내 한 세대를 빌려주는 8300만 원 상당의 임대차계약을 맺었다.

당시 임대차계약 조항에는 △본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 임대차계약은 이 건물을 매수하는 B를 임대인으로 해 계약을 진행하고, 현재 등기상 명의인 D(C의 상속인)에게서 매수인 B에게로 등기이전되는 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다 △건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 반환책임은 최초 계약대로 절대 보장한다는 내용이 포함됐다.

하지만 B씨는 잔금을 내지 못해 주택 매수에 실패했고, 건물주가 새로운 매수인을 구하면서 집주인이 바뀌게 됐다.

그러자 2020년 5월 A씨는 새로운 건물주와 공인중개사 등을 상대로 임대차보증금을 돌려 달라며 소송을 냈다. 이에 새로운 건물주는 A씨에 대해 부동산 인도 소송과 함께 무단 거주 기간의 월세를 지급하라고 맞소송을 냈다.

1심과 2심은 A씨에게 임차인으로서의 권리가 없다고 봤다. 그러면서 공인중개사가 A씨에게 임대차보증금을 돌려줘야 하고, A씨 역시 새로운 건물주에게 밀린 월세를 지급하라고 판결했다.

대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 기존 판례를 근거로 A씨가 임차인으로의 권리를 확보했다고 봤다. 또 주택 매수에 실패한 B씨에 대해서도 주택 매수 계약을 체결했기에 임대인으로의 권리가 있다고 봤다.

대법원은 "B씨는 C씨와 주택 매매계약을 체결하면서 C씨로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A씨와 임대차계약을 체결하고, 매매 잔금의 일부도 지급했다"라며 "매매계약의 이행으로 주택을 인도받았다고 볼 수 있다"라고 봤다.

또 "A씨는 적법한 임대 권한을 가지고 있고 주택을 인도받은 B씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건도 갖췄다"라며 "A씨는 이 사건 매매 계약 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 피고(새로운 건물주)에게 대항할 수 있다"라고 판단했다.

임차인 측 소송을 대리한 법무법인 삼양 황귀빈 변호사는 "최근 전세사기가 사회적 문제로 대두되는 상황에서 이번 판결이 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 영향을 미칠 것으로 기대한다"라고 말했다.

※CBS노컷뉴스는 여러분의 제보로 함께 세상을 바꿉니다. 각종 비리와 부당대우, 사건사고와 미담 등 모든 얘깃거리를 알려주세요.

이메일 :jebo@cbs.co.kr
카카오톡 :@노컷뉴스
사이트 :https://url.kr/b71afn

CBS노컷뉴스 송영훈 기자 0hoon@cbs.co.kr

▶ 기자와 카톡 채팅하기▶ 노컷뉴스 영상 구독하기