[매경부동산사업단 칼럼] 서울 청약 광풍 시작인가?

서울시를 중심으로 신규 아파트 공급 현황을 보면 2021년 1월 ~ 2023년 5월까지 2년 5개월간 공급된 주택은 약13,585가구로 분석되었다. 연간 재건축과 재개발 이주 수요를 감안해 본다면 공급이 턱없이 부족하다.

지난 정부에서는 공급부족에 따른 가격 폭등을 조정하기 위해 부동산 정책을 강화하여 수요 억제 차원에서 대출규제를 선택하였다. 현 정부는 금리 인상을 통한 수요를 억제하고 있다.

2023년 3월 말부터 다주택자·임대사업자도 규제지역 주택담보대출이 가능하도록 대출 규제 정책이 완화되었다. 여기에 덧붙여 강남구, 서초구, 송파구, 용산구(규제지역)외 서울 전 지역이 비규제지역으로 선포되었다.

우선 서울지역 신규 APT 공급 현황(표 1-1)을 보면 문재인 정부(부동산 상승기) 2021년 2월 831가구, 3월 34가구, 4월 112가구, 5월 380가구, 6월 224가구, 7월 199가구, 8월 67가구, 9월 593가구, 11월 114가구 합계 2,554 가구이다. 2022년 1월 327가구, 2월 423가구, 3월 459가구, 4월 429가구, 1월 ~ 4월 합계 1,638가구(문재인 정부 임기 종료시점), 5월 89가구, 6월 35가구, 8월 231가구, 11월 6,830가구, 12월 272가구, 2022년 5월 ~ 12월 합계 7,457가구(윤석열 정부 시작시점), 2022년 합계 9,095가구, 2023년 2월 775가구, 3월 700가구, 4월 226가구, 5월 235가구, 2023년 1월~5월 현재 합계 1,936가구 이다.

필자의 연구를 기반으로 보면, 서울지역은 매년 신규 주택이 7만 가구 이상 공급이 되어야만 주택 가격이 안정화 된다고 보여진다. 물론 아파트 및 빌라 등 모든 주택을 포함하나, 우리나라 주거 형태 중 APT가 자치하는 비중이 60%를 감안한다면 공급이 턱없이 부족한 것이다.

그러면 왜 APT 가격이 떨어진다는 보도가 이루어질까? 이는 기존 주택을 말한다. 필자는 신규 APT에 대하여 분석한 결과임으로 기존 주택 가격과 괴리가 있다. 즉, 신규 APT는 토지 매입비용, 자재비, 인건비, 금리, 물가상승률 등 복합적 자료를 기반으로 가격 결정 요인이 발생됨으로 원가 자체가 하락할 수 없다는 것이다.

금리와 물가 모두 상승한다면 분양가격은 더욱 가파르게 상승한다는 것이다. 여기에 공급이 축소되는 추이로 나타나고 있는 현실을 반영하면 신규 APT 공급 가격은 더욱 상승할 것으로 예측된다. 만약 대출규제(DTI/LTV/DSR)가 전면적으로 해제된다면 추후 2~3년 후 또다시 APT 청약 광풍이 몰아칠 것으로 예상된다.

[자료 출처: 아파트투유, 한국부동산원 ]

이러한 가격 상승을 막기 위한 대책으로 첫째, 공급을 서둘러야 하며, 둘째, 재건축/재개발/신속통합기획/모아타운 등 개발이 가능한 면적에 대하여 지정지구 선포를 통해 지역 주민이 신속하게 참여할 수 있도록 개방하여야 한다. 지금처럼 주민 동의서 제출을 기다리는 것보다 정부에서 적극적인 자세로 지역을 선포함으로 주민 스스로 개발 참여를 유도하는 방식을 추진하여야 할 것이다.(예, 뉴타운 선포 등) 셋째, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대하여 전면 폐지를 통해 기존 오래된 APT를 개발할 수 있도록 퇴로를 열어 주어야 할 것이다.

[한석만 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현)서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 주임교수, 예언(豫言)부동산연구소 대표]